التماطل (المرجو عدم النشر )

تنص المادة 3 من القانون 16-49 على أنه تبرم عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ.
وتنص المادة 37 من القانون المذكور 16-49 تطبق مقتضيات قانون الالتزامات والعقود على عقود الكراء التي لا تتوفر فيها الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من هذا القانون، ما لم تخضع لقوانين خاصة.
وتنص المادة 38 على أنه تخضع الأكرية المبرمة خلافا للمقتضيات الواردة في المادة الثالثة أعلاه، لهذا القانون، ويمكن للأطراف الاتفاق، في أي وقت، على إبرام عقد مطابق لمقتضياته.
وقراءتي لمجمل هذه النصوص والتوليف بينها تعطي النتيجة التالية:
أن قانون الالتزامات والعقود إنما يطبق على الاكرية التي لم توردها المادة الأولى والثانية من القانون وليس تلك التي لم تفرغ في قالب كتابي وهذه الأكرية القخاضعة للقانون هي:
1. عقود كراء العقارات أو المحلات التي يستغل فيها أصل تجاري في ملكية تاجر أو حرفي أو صانع؛
2. عقود كراء العقارات أو المحلات الملحقة بالمحل الذي يستغل فيه الأصل التجاري؛
3. عقود كراء الأراضي العارية التي شيدت عليها، إما قبل الكراء أو بعده، بنايات لاستغلال أصل تجاري بشرط الموافقة الكتابية للمالك؛
4. عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي تدخل في نطاق الملك الخاص للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية، مع مراعاة الاستثناء الوارد في البند الثاني من المادة الثانية بعده.
كما تسري مقتضيات هذا القانون أيضا على عقود كراء المحلات الآتي ذكرها:
1. العقارات أو المحلات التي تمارس فيها مؤسسات التعليم الخصوصي نشاطها؛
2. العقارات أو المحلات التي تمارس فيها التعاونيات نشاطا تجاريا؛
3. العقارات أو المحلات التي تمارس فيها المصحات والمؤسسات المماثلة لها نشاطها؛
4. العقارات أو المحلات التي يمارس فيها النشاط الصيدلي والمختبرات الخاصة للتحاليل البيولوجية الطبية وعيادات الفحص بالأشعة.
ولا تخضع لمقتضيات هذا القانون:
1. عقود كراء العقارات أو المحلات التي تدخل في نطاق الملك العام للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية؛
2. عقود كراء العقارات أو المحلات التي تدخل في نطاق الملك الخاص للدولة أو في ملك الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية حينما تكون تلك الأملاك مرصودة لمنفعة عامة؛
3. عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي تدخل في نطاق الأوقاف؛
4. عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي تبرم بناء على مقرر قضائي أو نتيجة له؛
5. عقود كراء العقارات أو المحلات الموجودة بالمراكز التجارية؛ ويقصد بالمركز التجاري، في مفهوم هذا القانون، كل مجمع تجاري ذي شعار موحد مشيد على عقار مهيأ ومستغل بشكل موحد، ويضم بناية واحدة أو عدة بنايات تشتمل على محلات تجارية ذات نشاط واحد أو أنشطة متعددة، وفي ملكية شخص ذاتي أو عدة أشخاص ذاتيين أو شخص اعتباري أو في عدة أشخاص اعتباريين، و يتم تسييره بصورة موحدة إما مباشرة من طرف مالك المركز التجاري أو عن طريق أي شخص يكلفه هذا الأخير.
ويقصد بالتسيير كل التدابير التي تتخذ لتحسين سمعة وجاذبية المركز التجاري والرفع من عدد زواره كالإشهار أو التنشيط أو التسويق أو ضمان احترام المميزات والخصائص التقنية والهندسية للمركز أو تنظيم ساعات العمل أو الحراسة أو النظافة؛
6. عقود كراء العقارات أو المحلات المتواجدة بالفضاءات المخصصة لاستقبال مشاريع المقاولات التي تمارس نشاطها بقطاعي الصناعة وتكنولوجيا المعلومات، وكذا جميع الخدمات ذات الصلة، بما في ذلك ترحيل الخدمات، والتي تنجزها الدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية أو المقاولات التي تملك فيها الدولة أو شخص من أشخاص القانون العام مجموع أو أغلبية رأسمالها بهدف دعم وتطوير أنشطة مدرة للدخل ومحدثة لفرص العمل.
7. عقود الكراء الطويل الأمد؛
8. عقود الائتمان الإيجاري العقاري.
بمعنى آخر ما أخضعته المادة الأولى للقانون فهو يخضع وما أخرجته منها المادة 2 فهو يخرج ويطبق بشأنها قانون الالتزامات والعقود أو القوانين الخاص بها، وكمثال على القوانين الخاصة، مدونة الحقوق العينية بالنسبة للكراء الطويل الأمد ومدونة التجارة بالنسبة لعقود الائتمان الإيجاري وهكذا دواليك.
أما الأكرية الخاضعة للقانون المذكور ولم تفرغ في قالب كتابي خلافا للمادة 2 من القانون 16-49 فهي تخضع لهذا القانون وبالتالي فإن أي إجراء يرمي أن ينهي العلاقة الكرائية تطبق عليه مقتضيات القانون الجديد.
وعليه وجوابا على سؤالك فإن عقد كراء 2012 خاضع للقانون الجديد والتماطل لا يثبت في حق المكتري إلا إذا لم يؤد كراء ثلاثة أشهر عملا بالفقرة الأولى من المادة 8 التي تنص على أنه لا يلزم المكري بأداء التعويض مقابل الإفراغ إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء؛
وما دام في نازلة السؤال المكتري بذمته 3 أشهر ولم يؤدها إلا بعد انقضاء الأجل الممنوح له في الإنذار أي 15 يوم فإنه يفرغ بحكم المحكمة بدون تعويض.
هذا رأيي الذي قد أختلف فيه مع باقي المستشارين بخصوص جزئية العقد الكراء المكتوب وغير المكتوب، وبالنسبة للمكتوب فلا تكفي فيه الكتابة بل يجب أن يكون ثابت التاريخ أي إما مصادقا عليه في المقاطعة أو عقدا رسميا بواسطة عدل أو موثق عصري أو محامي مقبول في توثيق العقود.