Contrats de bail

Définition d'un contrat de bail

L'article 627 de la loi sur les obligations et les contrats définit un contrat de location comme "un contrat par lequel une partie accorde à l'autre un avantage mobilier ou immobilier pendant une période déterminée en échange d'une redevance déterminée, que l'autre partie est tenue de payer". Grâce à cette définition, nous pouvons déterminer les caractéristiques de ce contrat, qui sont

1. Un contrat consensuel
2. Contrat temporaire
3. Un contrat réciproque
4. Un contrat ne crée pas que des obligations personnelles
5. Compensation de contrat

Le contrat de bail est désormais obligatoire

La nouvelle loi sur les loyers définit le champ d'application de son application à «un usage commercial résidentiel ou professionnel meublé ou non meublé, dont la durée du bail excède trente jours». La nouvelle loi sur la location stipule que le local aménagé pour le logement doit avoir les spécifications nécessaires en termes de ses éléments constitutifs et des conditions de ventilation, de cuisine et de toilette, d'électricité et d'eau.

Il détermine également le prix et les conditions de location par consentement mutuel entre les parties, et prévoit l’obligation de location dès la date du signature du contrat de bail en garantissant que toutes les articles du contrat soient respectés par le propriétaire et le locataire, et de faire un état du bien loué complet ainsi que de ses dépendances et équipements. Si le bien loué ne respecte par ces conditions, il peut faire l’objet d’une location si le locataire accepte par écrit de le remettre aux normes et le propriétaire de déduire les frais de remise en état du loyer. Un état des lieux doit être obligatoirement fait lors de la remise des clés au locataire ainsi qu’au moment du départ. Cette déclaration est jointe au contrat. En cas de non-rédaction de l’état des lieux, la signature du contrat de bail par le locataire insinue qu’il a trouvé le bien conforme aux normes.

Obligations de réparation du bailleur

La nouvelle loi sur les loyers oblige l'entretien du magasin à être utilisé conformément à ce qui est stipulé. Et si le bailleur est informé des méthodes prévues par la loi pour entreprendre les réparations et ne les a pas achevées dans un délai d'un mois, le muktri peut obtenir une ordonnance du chef du tribunal de première instance précisant la valeur des réparations requises, autorisant leur mise en œuvre et les déduire du droit de location.

Elle spécifie également les réformes qui incombaient au locataire, telles que les réparations simples requises par une utilisation normale, telles que «la réparation des portes, des serrures, du matériel électrique, des fenêtres et des panneaux de verre, des travaux de carrelage et de peinture, des fenêtres et des rideaux».

Ainsi, La nouvelle loi oblige également le bailleur à réparer et à changer les robinets d'eau et les installations sanitaires du magasin avant l'arrivée du locataire.

Cas de défaut de paiement

Dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut demander au président de la Cour l’autorisation d’envoyer un avertissement par écrit à son locataire pour accomplir son obligation. Le locataire aura 15 jours pour effectuer le paiement partiel ou complet à partir de la date de notification de l’alarme. Cette période dépassée, le propriétaire peut demander au tribunal de ratifier l’avertissement et l’obligation de paiement. L’ordonnance du tribunal approuvant l’avertissement est éditée dans les 48 heures à partir de la date d’enregistrement de la demande, selon le PV rédigé. Même en cas de non ratification de la demande, tout recours ordinaire ou extraordinaire non autorisé n’est accepté…Le propriétaire peut exiger le paiement selon les règles générales du contrat. Selon la nouvelle loi, dans le cas d’acceptation de la demande soulevée auprès du Tribunal de première instance. S’il est prouvé que le propriétaire a touché ses loyers,et a poursuivi de mauvaise foi son locataire, ce dernier peut demander une indemnisation pour dommages allant de deux mois de loyer à 6 mois, en dehors des poursuites pénales.

Conditions de révision du loyer

Le bailleur et le locataire peuvent convenir des conditions de révision de l'obligation de location et du pourcentage d'augmentation ou de diminution de sa valeur. Cependant, il n'est pas permis d'accepter de lever le droit de location dans un délai de moins de trois ans, à compter de la conclusion du contrat, ou à compter de la date du dernier contrôle juridictionnel.

Et en l'absence d'accord, la loi limite la possibilité d'augmenter le prix de location des commerces résidentiels à 8%, et pour les commerces destinés à un usage professionnel, à 10%.

Sachant que le tribunal peut déterminer le pourcentage de l'augmentation du montant de l'obligation locative, avec son pouvoir discrétionnaire et sans être lié par les deux pourcentages précédents, si le montant de la valeur du loyer n'excède pas 400 dirhams par mois, à condition que le pourcentage de l'augmentation fixée ne dépasse pas 50 pour cent.

Si le bailleur exprime son désir de revoir le droit de location, en envoyant un avertissement à celui qui est obligé, alors la validité du nouveau droit obligatoire commence à partir de la date de réception de l'avertissement, à condition que l'affaire soit classée dans les trois mois après la date de réception.

Résiliation du contrat de bail

En cas de résiliation ou de termination du contrat de bail, le locataire doit rendre les clés du bien au bailleur , et s'il le maintient après cette date, il doit payer une indemnité déterminée par le tribunal qui n'est pas inférieure à deux fois le devoir du loyer. Il a aussi l’obligation de garder en état le bien ainsi que de le restaurer en cas de dommages. Le locataire se trouve en situation irrégulière d’occupation de bien d’autrui.

La nouvelle loi stipule que le locataire est responsable de toute perte ou défaut survenant au bien loué en raison de son acte ou de son erreur, mais il n'est pas responsable de la perte ou des défauts résultant d'un usage coutumier et ordinaire, ou résultant d'un cas de force majeure ou un accident soudain.

Le locataire n'est pas autorisé à apporter des modifications au bien loué et à l'équipement acheté sans avoir obtenu le consentement écrit du bailleur. Dans le cas où des réparations sont effectuées sans son consentement, ce dernier (le bailleur) peut obliger le locataire à rétablir l'état des lieux, ou à maintenir les réparations telles quelles sans le droit du locataire de réclamer une indemnisation. La nouvelle loi sur les loyers a précisé que les poursuites liées aux réformes et aux changements deviendraient anciennes dans les trois mois, après que le bailleur prenne sa place.

Le propriétaire peut demander une garantie pour couvrir le montant du bail et les frais locatifs, ainsi que les dommages, mais le montant de cette garantie ne peut dépasser deux mois de loyer. La garantie doit-être rendu au locataire dans un délais ne dépassant pas un mois dès la date de libération du bien loué.

Récupérer le bien pour son propre usage

Le texte de la nouvelle loi informe que le contrat de bail expire dès réception d’un avis d’expulsion fondée sur des motifs sérieux, comme rendre le bien à son propriétaire pour son propre usage, ou ses descendants, ou les bénéficiaires du testament, ou pour une épouse ou l’époux. Le contrat de bail expire aussi en cas de démolition, de reconstruction et de réforme obligatoire, ou à cause de non paiement du loyer. Dès réception de l’avis, le locataire a un délai de deux mois pour quitter les lieux. Si ce délai est dépassé, le propriétaire peut demander au tribunal de statuer sur une expulsion forcée. Cette loi comprend également des procédures pour permettre au propriétaire de récupérer sa propriété en cas d’abandon, ou de fermeture par le locataire.Un bien est considéré fermé après plus de six mois de non-occupation ou usage, qu’il soit partiellement ou totalement vidé des meubles, et n’y a pas séjourné. Le magasin n’est pas considéré comme abandonné si le locataire a continué à remplir ses obligations envers le propriétaire. En cas d’expulsion,le propriétaire doit compenser le locataire d’un montant englobant un an de loyer et les frais de déménagement. En ce qui concerne les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi, ils demeurent valables et reconnus, et les parties peuvent convenir d’un nouveau contrat conforme à cette nouvelle loi.

La nouvelle loi VS l'ancienne loi

 Après la publication de la nouvelle loi dans le bulletin officiel, un certain nombre de textes dispersés réglementant la location seront remplacés, parmi lesquels la loi annoncée pour sa mise en œuvre est le Dahir relatif à l'exécution de l'obligation fiscale émise en 1999, et les dispositions relatives aux lieux destinés à un usage commercial, industriel et artisanal sont exclus des copies.

La nouvelle loi remplace également le Dahir relatif à la révocation de ceux qui s'abstiennent de louer, émis en 1941, le Dahir relatif à la révocation de la spéculation illicite dans l'Akkaria émis en 1954, le Dahir de la Déclaration des lieux vides, émis en 1941 , et le Dahir relatif au Dahir des lieux aménagés pour le logement émis en 1941.

Il est à noter que la nouvelle loi sur les loyers relative à la réglementation des lieux de location aménagés à usage résidentiel et professionnel permet au propriétaire du loueur de récupérer facilement son magasin loué dans des cas particuliers, et lui permet d'augmenter la valeur de la location avec conditions.