سؤالك صعب للغاية.
والجواب عليه تطلب كثيرا من التأمل فيه.
حسب ما فهمت من سؤالك أن العقار مقسوم وهناك حجة بين المالكين تفيد ذلك أي أن كل واحد منهم استقل بما ذكرت في السؤال.
والمشكل لدى القاطن في الطابق الأول أنه لا يريد أجنبيا يشتري السطح ( حق الهواء) ليبني فيه، ويريد أن يمنع هذه العملية بالقانون.
أليس كذلك؟
وما وصل إليه اجتهادي هو الآتي:
بالرغم من حصول القسمة فلا بد أن هناك أجزاء بقيت شائعة بين المتعاقدين، هذه النقطة ، أي بقاء شيء مشترك، ننطلق منها لنبحث عن قانون ينظم العلاقة بين أشخاص يملكون شيئا مفرزا وآخر بقي مشتركا، فنجد قانون الملكية المشتركة أو قانون اتحاد الملاكين المشتركين والذي ينص في مادته الأولى على أن مجال تطبيقه هو العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة. ( هذه الحصة في الأجزاء المشتركة هي الخيط الرفيع الذي سيساعد على الجواب). كما نصت نفس المادة على أن أحكام هذا القانون تسري على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.
وعليه فإن الحل بالنسبة لهذا المالك في إطار هذا القانون هو المادة 22 التي تنص على أنه يشترط إجماع الملاك المشتركين في اتخاذ القرارات الآتية:
- تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص ؛
- إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة أن تكون لفائدة اتحاد الملاك ومجاورة للملك المشترك ومخصصة للارتفاق المتعلق به ؛
- تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار إليها في الفقرة الثانية من المادة الأولى أعلاه؛
- القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في الأجزاء المشتركة؛
- تحويل بعض الأجزاء المشتركة إلى أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 4 أعلاه؛
- الحق في التعلية أو الحفر؛
- الهدم الكلي للعقار.
وما يهمنا في هذه المادة هو الفقرة المتعلقة بوجوب اشتراط إجماع الملاكين لإبرام التصرفات الرامية لتفويت جزء من العقار، والتي لم يقرنها بأن تكون لفائدة اتحاد الملاك وإنما اشترط ذلك في الفقرة المذكورة حسب رأيي التصرف الذي يرمي إلى اكتساب الحقوق لفائدة الاتحاد.
وهذا الحل الذي أعطيتكم إنما هو تخريجة في الحالة التي لا يكون هناك فعلا نظام للملكية المشتركة أو يكون هناك بند في عقد القسمة يعطي حق الأفضلية لأحد الشركاء في ضم الشيء المبيع.
وأخيرا قد تقول بأنه ليس هناك اتحاد للملاكين المشتركين، فأجيبك بأن القانون هو الذي أنشأه بمجرد وجود أجزاء مشتركة وأجزاء مفرزة ولا حاجة لاتفاق الأطراف على إنشائه.
أرجو أن تكون قد فهمت جوابي.