اولا نشكركم على اجابتكم القيمة وردكم السريع الذي يدل عن مدى جديتكم واهتمامكم.
بخصوص جوابكم عن السؤال الثالث تكلمتم عن فسخ العقد وحسب علمي انه لا نتكلم عن فسخ عقد الا اذا كان هذا الاخير تام الاركان وهو الامر الذي يخالف العقد الذي ابرم بيننا حيث يفتقد الى مقتضيات وضوابط القانون رقم 00/44 سيما الفصل 618/3 والذي يفرض ضرورة تحرير العقد الابتدائي للعقار في طور الانجاز من طرف مهني ينتمي الى مهنة قانونية منظمة يخول له القانون تحرير العقود تحت طائلة البطلان . والبطلان لا يترتب عنه الا العودة الى ما كان عليه الطرفان بمعنى يسترجع المبلغ وتعاد الشقة لصاحب المشروع.
بناء على ما سبق هل يخول لي القانون رفع دعوى بطلان هذا العقد واسترجاع التسبيق كاملا؟
نشكركم مسبقا

لم تتطرق في سؤالك إلى أن العقد أبرم خلافا للمقتضيات التي تنظم البيوع في طور الإنجاز لا سيما الفصل 618-2 من قانون الالتزامات والعقود ، لذا لم يكن بإمكاني التخمين فأجبتك على أساس أن العقد صحيح ولم يخل إلا من أجل التسليم.
إذ لو كان الأمر كذلك وذكرته من البداية لما كان هناك مكان لطرح سؤال الأجل وكيفية تحديده ولا سؤال التعويض الذي لا يكون إلا في العقود الصحيحة التي لم يلتزم بها أصحابها، لأن العقود الباطلة بقوة القانون لا تنتج أي أثر ولا يترتب عليها سوى استرداد ما دفع تنفيذا لها.
أما وأنك تقرر في سؤالك بأن العقد لم يتم إبرامه وفق شكليات الفصل أعلاه فمن حقك المطالبة باسترجاع ما سلمته من مبالغ لكونه باطل من حيث شكليات التحرير أولا ولخلوه من البيانات المنصوص عليها في الفصل 618-3 والتي هي:
1- هوية الأطراف المتعاقدة؛
2- محل المخابرة المتفق عليه مع وجوب الإخبار في حالة تغييره؛
3- رقم الرسم العقاري الأصلي للعقار المحفظ موضوع البناء أو مراجع ملكية العقار غير المحفظ مع تحديد الحقوق العينية والتحملات والارتفاقات الواردة على العقار ؛
4- تاريخ ورقم رخصة البناء؛
5- موقع العقار محل البيع ووصفه ومساحته التقريبية؛
6- ثمن البيع النهائي للمتر المربع وكيفية الأداء أو ثمن البيع الإجمالي بالنسبة للبيع المتعلق باقتناء عقار في إطار السكن الاجتماعي كما هو محدد بالتشريع الجاري به العمل؛
7- أجل التسليم؛
8- مراجع ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ البائع للعقد أو ضمانة إنهاء الأشغال أو التأمين.
كما يمكنك تعزيز طلبك التحلل من العقد لعدم توقيعك على دفتر التحملات الذي يحدد مواصفات العقار.
( المادة 618-4) وتسليمك نسخة منه.
وبالتالي فإن الأمر أصبح سهلا بالنسبة إليك ويحق لك المطالبة ببطلان العقد واسترجاع التسبيق.

نشكركم على جوابكم الكافي

علاقة بالمشروع اعلاه نخبركم ، حسب اخر المستجدات، ان الشركة حاليا في اطار تسوية قضائية بناء على حكم قضائي الذي على اثره عين القاضي السانديك لتدبير شؤون الشركة.
السؤال: هل جوابكم الاخير بخصوص رفع دعوى بطلان العقد يبقى منسجما مع هذه الحالة ؟.
و لكم منا جزيل الشكر على تفاعلكم.

ما دامت الشركة التي سترفع ضدها دعوى البطىلان قد خضعت للتسوية القضائية وعين لها سنديك، فإن هذا الأمر لا يمنعك من رفع الدعوى ضدها إنما عليك رفعها ضد الشركة مع إدخال السنديك في الدعوى، تحت طائلة عدم القبول.
وإذا ما صدر الحكم ببطلان العقد فلن يحكم لك بالمبالغ وإنما سيكتفي الحكم بحصرها، أي تحديد المبلغ المستحق لك، وستدخل ضمن قائمة الدائنين عند التوزيع النهائي إذا تحولت التسوية إلى تصفية، أو ستدخل في مخطط التسوية الذي سيحدد كيفية اداء الديون.

اولا انا جد ممتن لكم على جديتكم و تفاعلكم بمهنية.
دائما وفي نفس الموضوع بخصوص دعوى بطلان عقد ابرم مع الشركة وهي خاضعة لتسوية قضائية:
1- هل يدخل المبلغ المحدد ضمن لا ئحة الدائنين ،اذا صدرحكم ببطلان العقد ،رغم فوات الاجل للاخبار بالدين المحدد في الجريدة الرسمية؟
2-هل يخضع المبلغ المحدد، اذا ادرج في لائحة الديون، لامتيازات خاصة مثلا يحظى باولوية في التسديد ام يبقى كباقي الديون على حد سواء.
3-هل سيسدد المبلغ كاملا ولكن وفق مخطط لتسوية الديون على اقساط مثلا في حالة ما اذا لم تتحول الشركة الى تصفية نهائية؟ حسب ما فهمت لما كتبتم(مخطط التسوية الذي سيحدد كيفية اداء الديون)
ومع كامل شكري وتحياتي.

عن السؤال الأول أنا أميل إلى اعتبارك دائنا للشركة بالمبلغ الذي دفعت بالتالي فإنت أيضا ملزم بالتصريح بالدين داخل الأجل المنصوص عليه في المادة 687 من مدونة التجارة تحت طائلة السقوط بدليل أن المادة 695 تنص على أن القاضي المنتدب يقرر بناء على اقتراحات السنديك قبول الدين أو رفضه أو يعاين إما وجود دعوى جارية أو أن المنازعة لا تدخل في اختصاصه. وهو ما يعني أنك بعد التصريح بالدين لدى السنديك سيعرضه على القاضي المنتدب ليقرر قبوله أو رفضه أو أن المنازعة فيه لا تدخل في اختصاه وهو بدون شك سيتخذ القرار الأخير أي عدم الاختصاص وعندها يفتح لك أجل جديد هو شهر من تاريخ تبليغ المقرر طبقا للمادة 697 لترفع الدعوى أمام المحكمة المختصة وهي دعوى البطلان واسترجاع الدين تحت طائلة السقوط.
عن السؤال الثاني أنا لا أرى في دينك أي امتياز بل هو دين عادي.
عن السؤال الثالث عندما سيقبل الدين في التسويةسيتم الوفاء به وفق ما سيقرر في المخطط بعد المصادقة عليه من طرف المحكمة وسيتم أداؤه إما جملة أو على أقساط.

السلام عليكم ورحمة الله.
بخصوص السؤال الثاني،اظن ان هذا الدين يتمتع باسبقية، ان احسنت انا الفهم للفصل 575 من مدونة التجارة « يتم سداد الديون الناشئة بصفة قانونية بعد صدور حكم فتح التسوية، بالأسبقية على كل الديون الأخرى سواء أكانت مقرونة أم لا بامتيازات أو بضمانات». نورنا من فضلكم.

من تقنيات فهم النصوص القانونية معرفة السياق أو الباب الذي وردت فيه.
وعليه فإن المادة التي تتحدث عنه وردت في في باب استمرارية الاستغلال بعد صدور حكم فتح مسطرة التسوية، والغاية من هذا النص التشجيع على التعامل مع المقاولات الخاضعة للتسوية ليساعد ذلك على علاج الصعوبة.
ومن هنا جاءت فكرة تسديد الديون التي تنشأ بعد حكم التسوية بالأسبقية عن أي دين آخر سابق.
ولو قرأت المادة 573 التي قبلها لوجدت بأن القانون يفرض على المتعاقدين مع المقاولة قبل صدور الحكم أن يستمروا في الوفاء بالتزاماتهم رغم عدم وفاء المقاولة بالتزاماتها السابقة لفتح المسطرة ، وان عدم تنفيذ المقاولة لالتزاماتها لا يترتب عليه سوى سوى منح الدائنين حق التصريح بها في قائمة الخصوم.
وعليه فإن المقصود بالمادة التي وردت في سؤالك هي الالتزامات المالية التي نشأت على المقاولة بعد صدور حكم فتح مسطرة التسوية وليس الالتزامات التي نشأت أو كان منشؤها موجودا قبل حكم التسوية.

شكرا لكم على التوضيح

رجاء اطلب منكم اخفاء الاستشارة