استشارة قانونية تجارية

أعتذر باسم طاقم محكمتي على تحملك أتعاب استشارة أخرى مع أنه كان علي التعقيب على سؤالك السابق الذي جعلته على شكل استشارة جديدة، والسبب كثرة العمل الذي نقوم به. علما أن باقي الطاقم لا يريد التدخل في التعليقات إذا تولى أحد المستشارين الجواب.
على كل.
ما قلته لك سابقا لازلت أؤكده.
صدور حكم بالإفراغ لأجل الهدم وإعادة البناء مقابل تعويض 3 سنوات لا يعطي الحق للمكتري في الحصول على هذا الإفراغ ولا إجراء حجز ضمانا لهذا المبلغ لأن القانون أعطاه الضمانة وهي البقاء في المحل حتى الشروع في الإفراغ واستلام التعويض المؤقت ( كراء ثلاث سنوات)
ارتكاب المحكمة خطأ وإعطاؤك حجزا تحفظيا ضمانا للمبلغ وانت لازلت بالمحل لم يتم إفراغك منه هو الذي أدى إلى هذه اللخبطة.
قيام المالكين السابقين ببيع المطعم للغير دون إفراغك منه لايرتب أي حق في مواجهتهم ما دام لم يفرغوك منه. ولا يمكن للمالك الجديد أن يفرغك منه إلا بتنفيذ الحكم السابق وهنا يكون ملزما بأن يعطيك التعويض المؤقت إذا كان ينوي هدم المحل، أو التعويض الكامل الذ حددته المحكمة (30 مليون) إذا نفذ الحكم ولم يقم بالهدم الإفراغ لأن المالك الجديد يعتبر خلفا خاصا للمالك القديم في حقوقه والتزاماته.
اتفاقك مع المالك الجديد على تعويض على الإفراغ معناه تنازلك عن الحكم السابق ويبقى العقد الجديد المبرم بينكما هو الناظم للعلاقة بينكما، أي أنك تفرغ مقابل التعويض المتفق عليه لا التعويض المحكوم به.
قيام المالكين السابقين برفع الحجز هو إجراء قانوني صحيح مائة بالمائة لأنه ما كان يجب إيقاع الحجز أصلا، وإن كانت المحكمة قضت بذلك بحجة حصولك على التعويض الاتفاقي من المالك الجديد لأن العلة الصحيحة كان يجب تأسيسها على عدم تنفيذ الحكم بالإفراغ وبقائك بالمحل، ولا شأن لها بالاتفاق مع المالك الجديد.
أرجو أن تكون الفكرة قد اتضحت لك.ولمزيد من التأكيد أنقل لك المقتضيات القانونية التي تحدد الضمانة المعطاة للمكتري لإفراغه بعلة الهدم وإعادة البناء والتي قلت لك أنها هي البقاء في المحل إلى حين الشروع في الهدم وإن عبر عنه القانون بالشروع في البناء.
الفصل 12 من ظهير 24 ماي 1955

لصاحب الملك الحق فى رفض تجديد العقدة لكونه يريد هدم الملك واعادة بنائه لكنه يتحمل تعويضا عن الافراغ يدفعه للمكترى قبل خروجه من الملك ويكون قدره معادلا لما يلحق هذا المكترى من الضرر دون أن يتعدى مع ذلك ثمن كراء ثلاث سنوات يحسب على أساس المقدار المعمول به وقت الافراغ. واذا عمد رب الملك الى الامتناع من تجديد العقدة فيحق للمكترى البقاء فى مكتراه طبق بنود وشروط العقدة الاولية وذلك الى أن يشرع فعليا فى أشغال البناء.

ويقابل هذا النص في القانون الجديد المادة 9 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الصادر بتنفيذه ظهير 18/07/2016.
المادة 9
يحق للمكري المطالبة بالإفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة بنائه، شريطة إثبات تملكه إياه لمدة لا تقـل عن سنة من تاريخ الإنذار وأدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثلاث سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة، على أن يكون، قدر الإمكان، متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه.
إضافة إلى التعويض المؤقت المشار إليه في الفقرة أعلاه، يمكن للمحكمة، بناء على طلب المكتري، تحميل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك.
يقصد بمصاريف الانتظار الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ الأرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة، مع الأخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل.
إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة، استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات المادة 7 أعلاه.
تحدد المحكمة تعويضا احتياطيا كاملا وفق المادة 7 أعلاه، بطلب من المكتري، يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع.