تعيين السانديك

اجابة غير واضحة. قلت في الاجتماع الاول بنصف الملاك على الاقل اذن النصف كاف والتصويت به صحيح بينما في الجملة الثانية قلت لا يصح انتخاب او تعيين وكيل الاتحاد الا باغلبية ثلاث ارباع الملاك واكتفيت وهذا متناقض مع الجملة الاولى

ولم توضح هل الحاضرين ام غير ذلك!

قلت أن نصاب الاجتماع لا يجب أن يقل عن نصف الملاك.
هذا النصف إذا حضر لا يمكنه تعيين السنديك إلا بأغلبية 3/4 من النصف الحاضر أو 3/4 ممن حضر ولا يوجد أي تناقض في كلامي.
وزيادة في التوضيح إذا كان عدد الملاك 50 ولم يحضر في الاجتماع الأول 25 مالك يعاد الاجتماع للمرة الثانية.
إذا حضر ال 25 فإن من يملك حق تعيين السنديك هم 25 مقسومة على أربعة مضروبة في ثلاثة = 18.75 شخص. ولأن الشخص لا يمكن تجزئته فهذا يعني أن من يقرر تعيين السنديك هم 19 شخصا من أصل 25.
أما لو حضر فقط 12 من أصل 50 مالك في الاجتماع الثاني فإن من يملك قرار التعيين هم 9 من أصل 12 الحاضرين.

السلام عليكم، شكرا لتجاوبك السريع ولتخصيص جزء من وقتك لتجيب عن تعليقي.

اسمحلي فكلامي ليس من باب المسائلة او التقلقل من خبرتكم ولن ابدا نصل لمستواكم المعرفي القانوني لكن يبقى تساؤلي تساؤلا بيني وبين نفسية، تحد ذكائي لفك شفرات النص القانوني في المادة 20 و 21 ومعرفة بسيطة عن قاعدة اكتسبتها اثناء مساري المهنى كاستاذ عندما درسنا التشريع المدرسي، القاعدة: النص القانوني ليس عبثي ويحترم الترتيب اذا وجد وكذلك اذا اضيفت كلمة او نقصت إلا والمشرع قد علم لم فعل ذلك ويكون مقصودا.

مثلا: المادة 20 ، في مقدمتها : تتخد بالأغلبية النسبية لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين (هنا قال المشرع كلمة الحاضرين) أو من يمثلهم (هنا اضاف الممثلين بتفويض كتابي ان يصوتوا بدل الملاك الاصلين) القرارات المتعلقة بما يلي:..... : يمكنك سيدي الرجوع للمادة 20 من القانون 18.00 وهي نفسها المادة الثانية من القانون 106.12 المتمم للقانون سالف الذكر.

ثم من جهة اخرى ،جاء في المادة 21 : يبث الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين (هنا المشرع لم يضف كلمة الحاضرين ولم يتكلم ايضا عن التمتيلية، وحسب رأي المتواضع لا أظنه عن عبث) فيما يلي: .. - تعيين وكيل الاتحاد ونائب وعزلهما...... يمكنك سيدي الرجوع للمادة 21 من القانون 18.00 وهي نفسها المادة الأولى من القانون 106.12 المتمم للقانون سالف الذكر.

ومن نفس الجهة تم ذكر نفس الشيء بنفس الصيغة في المادة 19 من نفس القانون 18.00 بخصوص تعين وكيل الاتحاد او نائبه أذ جاء في المادة : يعين الجمع العام من بين الملاك الحاضرين او الممثلين وكيلا للاتحاد ونائبا له بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين (وهنا ايضا استاذي لم يضق المشرع كلمة الحاضرين بل اكتفى بنسبة 3/4 من الملاك المشتركين الأصلية )،

وهنا مافهمت استاذي ان نسبة التصويت دائما يجب ان تكون ب3/4 من الملاك المشتركين. فمثلا العمارة بها 16 مالك وثلاث ارباع هي 12 مالك. اذا حضر ال16 كلهم يجب على الأقل ان يكون عدد المصوتين بالايجاب لا يقل او يساوي 12 بينما المصوتين بالسلبي لا يتعدى او يساوي 4.
بينما اذا حضر 12 فقط للجمع العام،فدائما النسبة تحتسب بالنسبة للملاك المشتركين وليس الحاضرون منهم فقط، اي يجب ان يكون عدد المضوتين بالاجاب هو 12 وبالتصويت السلبي 0 صوت.

وهذا هو فهكي وأعتذر عن الاطالة

ما لم افهمه في المادة 19 عندما قال تعيين وكيل للاتحاد من بين الملاك المشتركين الحاضرين او ممثليهم. هل هذا يعني أن يمكن تعيين ممثل مالك كوكيل الاتحاد،اذا كان صحيح،هل الوكيل يبقى هو الممثل نفسه او المالك الذي مثل هو الذي يصبح وكيل للاتحاد. علما ان التمثيل يكون في حمع عام واحد او الجموع العامة التي لديها نفس جدول اعمال الجمع العام الأول؟

أعجبني تحليلك ودقة تساؤلاتك.
وإليك الآن تحليلي الذي أرجو أن يكون منطقيا ومسايرا لروح النص.
في نص المادة 16مكرر 1 ذكر المشرع عبارة الجمع العام، ولم يتطرق لأي نصاب لأنه افترض أن يحضر جميع الملاك في الدعوة الأولى، وهو أمر طبيعي لأنهم مهتمون لأمر تسيير ملكيتهم المشتركة، وهذا هو السلوك المنتظر من أي مالك مشترك وهو أن يحضر في الاجتماع الأول لتعيين الأجهزة.
في المادة16 مكرر 2 يتحدث عن الجموع السنوية اللاحقة للجمع العام الأول الذي أسميه تجاوزا تأسيسيا.
في المادة 16 مكرر 3 يتحدث عمن له الصفة لتوجيه الدعوة للجموع العامة.
وأستطيع أن أؤكد أن الجموع العامة المقصودة في المواد 16 مكرر 2 و 3 و 4 و 5 و 6 و 7 و 8 وفي المادة 17 إنما هي الجموع التي تعقب الجمع العام التأسيسي الذي فيه يتم وضع النظام وتعيين السنديك.
تأتي المادة 18 وتتحدث عن صحة الاجتماع والنصاب الواجب توفره، ولكنها لا تشير إلى السنديك أو تعلقه بمناقشة التسيير في ظل وجود سنديك بل تتحدث بصفة عامة عن النصاب المطلوب لصحة الجمع العام واتخاذا القرارات ( أي قرارات وحتى قرارات تطبيق النظام وتسيير العقار المشترك ) وهو النصف في الاجتماع الأول وبمن حضر في الاجتماع الثاني.
وهنا عرف المشرع أن الأمر قد يختلط على القارئ فجاء في آخر الفقرة الثانية من المادة 18 المذكور بالعبارة التالية : " بالإجماع أو بأغلبية أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، وبحسب الحالة، تبعا لما هو منصوص عليه في المواد 20 و21 و22 و24 و39 من هذا القانون."
وحتى لوجاءت عبارة المادة 19 بأن تعيين السنديك ( وكيل الاتحاد) ونائبه يكون بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين فليس معناه كل الملاك المشتركين لأنهم قد لا يحضرون جميعا في الاجتماع ولذلك وجد حلا بإمكان انعقاد جمع عام ثان واتخاذ القرار بمن حضر. (راجع الفقرة 2 من المادة 18).
الإشكال يأتي من صياغة المادة 20 التي تتحدث عن أغلبية الملاك المشتركين الحاضرين، ولكن عبارة الحاضرين اختفت في المادة 21 التي تهمنا فيما يتعلق بالسنديك.
ولكن الحل موجود في الفقرة الثانية من المادة 18 التي تحيل على المادة 21 التي تنص على ما يلي: " يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالإجماع أو بأغلبية أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، وبحسب الحالة، تبعا لما هو منصوص عليه في المواد 20 و21 و22 و24 و39 من هذا القانون.
لاحظ معي أن هذه الفقرة أوردت كلمة الحاضرين.
ومن هنا جاء فهمي أن تعيين وكيل الاتحاد يكون بأغلبية ثلاثة أرباع الملاك المشتركين إذا حضروا كلهم أو ثلاثة أرباع الملاك المشتركين الحاضرين إذا لم يحضروا في الاجتماع الثاني.
وبهذا التسلسل في قراءة النصوص أرجو أن تكون الفكرة قد وصلت .
وطمئنني على فهمك لي واتفاقك مع تحليلي أو معارضتك لها مع التأكيد أن الاختلاف لن يفسد في الود قضية.

ا