استشارة عاجلة من فضلكم

من فضلكم لقد تم رفض صعوبة التنفيد لكن عندما دهبنا لعين المكان مع الخبير والمنفد طلب مني الخبير تصميم البقعة فاخبرته بانك لم تخبرنا فتم تاجيل التنفيد وبالفعل بعد دلك استخرجت تصميم الارض وسلمته للمحامي الان ان هدا الاخير اي المحامي عندما اراد القيام باجراء التنفيد للمرة الثانية قال له المنفد لدى المحكمة بانه لا يمكن التنفيد لان الجزء من الارض غير محدد بحدود في عقد الوعد بالبيع لكن بعد مناقشته مع المحامي طلب المنفد بكتابة اشهاد يحدد فيه الحدود
سؤالي لمادا في المرة االاولى اثناء التنفيد لم يطلب مني الاشهاد ولم يقل غير ممكن لان عقد الوعد البيع لم يحدد حدود الجزء من الارض؟
سؤال ثاني هل كتابة الاشهاد قانوني؟ فما المطلوب فعله في هده الحالة وشكرا

إذا كان عقد البيع الذي تم فسخه وإفراغ المدعى عليه من الجزء الذي اشتراه بمقتضاه فهو الذي يجب اعتماده في التنفيذ وليس التصميم أو الإشهاد بتحديد الحدود.
إذا كان العقد نفسه لا يتضمن أي حدود والمدعى عليه المحكوم عليه ليس شريكا معك على الشياع بحقوق سابقة ليست موضوع شراء أو غيره فإن التنفيذ يكون بالحضور إلى عين المكان وإشعار المنفذ عليه بأنه لم يعد له أي حق بالتواجد بالعقار كله وأنه تم إفراغه منه.
والتنفيذ بهذه الطريقة يكفي.
إذا كان المحكوم عليه شريك على الشياع قبل أن يشتري وكانت هناك قسمة استغلالية بين الشركاء ومن باعه مكنه من نصيبه فيتعين تحديد هذا النصيب قبل التنفيذ وإلا فإن الحكم فيه غموض يتعين رفعه.
أما لماذا لم يطلب المنفذ الحدود في الأول وعاد وطلبها فإن موقفه في المرة الثانية هو الصحيح إذا كان المنفذ عليه شريكا على الشياع لأنه لا يمكنه إفراغه من كل الأرض بل يتعين تركه فيما كان يملكه قبل الشراء المفسوخ.

استادي اشكرك واسال الله لكم الصحة والعافية في الدنيا والاخرة اريد ان اوضح لكم ولا اخفي عنكم بان فهمي ضعيف طبيعة الارض الارض هي فلاحية ومساحتها 10000 متر ورثنها عن ابي انا واخواتي لكن اخواتي الثلاث باعوا نصبيهم وهو 7000 متر لولد خالي اي المدعى عليه على الشياع دون تجديد حدود المبيع في عقدة البيع اما انا المدعي فبعت له 3000م عن طريق الوعد بالبيع بدون تحديد حدود موقع 3000م الدي صدر فيه الحكم التالي : في الموضوع بفسخ عقد الوعد بالبيع وافراغ المدعى عليه ومن يقوم مقامه من الواجب موضوع الوعد بالبيع والمحدد في 3000 متر مع تحميله الصائر
ادن فالارض هي ملكنا والمدعى عليه اشترى 7000 م بعقد البيع على الشياع من اخواتي و اشترى مني 3000 متر على الشياع بعقد وعد البيع الدي تم فسخه
لدي سؤالين من فضلكم
السؤال الاول اين انا الان في الاحتمالات التي دكرتها سابقا لكي يتم التنفيد فكيف يتم التنفيد في هده الحالة وهل نطلب الخبير لتحديد المساحة؟
السؤال الثاني : المنفد طلب من المحامي لكي ينفد الحكم ان اكتب اشهاد واحدد فيه حدود وموقع 3000م هل اكتب له الاشهاد ام ارفض وهل يترتب عنه مشكل؟ فما العمل لانني في حيرة استادي الكريم وشكرا جزيلا

هل كانت هناك قسمة استغلالية بين الورثة وكان من نصيبك القدر الذي بعت له وتم فسخه وكنت تستغله قبل البيع وواضعا يدك عليه؟

شكرا
لا استادي كما شرحت لكم طبيعة الارض فالارض قبل ان يشتري ولد خالي من اخواتي ومني انا عن طريق الوعد بالبيع لم تكن الارض مقسمة فكنا جميعا انا واخواتي نستفيد من انتاج الارض كالقمح وبعد دلك باعوا اخواتي 7000م وانا 3000م بعقد وعد البيع وشكرا

لا لم تكن هناك قسمة بيني وبين اخواتي فكانت الارض واحدة وليس لدي نصيب محدد ولم اكن واضع عليه يدي فكما قلت لكم الارض لم تكن مقسمة ففي يوم واحد اخواتي باعوا واجباهم على الشياع7000 م وانا كدلك في نفس اليوم لنفس المشتري عقدت معه وعد البيع ل 3000م دون تحديد نصيبي وبعد دلك اصبح المدعى عليه يستغل الارض كاملة يعني نصيبي ونصيب اخواتي ارجوك ان تسمح لي

إذن هناك مشكل في التنفيذ، لأن التنفيذ يجب أن يقع على شيء معلوم.
ولكن يمكن لعون التنفيذ أن يكتفي بإخبار المنفذ عليه بأنه أصبح ممنوعا من أن يضع يده ويستغل 3000 متر من نصيبك ويحرر محضر يعطيك نسخة منه.
وبالتالي فلا حاجة لإعطاء إشهاد لأن الإشهاد مخالف لعقد الوعد بالبيع الذي لا يتضمن أي حدود كما شرحت.
وإذا ثبت فيما بعد أنه حرث كل 10000 متر فسيعتبر متراميا على نصيبك لأن حقه محدود في 7000 متر التي اشتراها من إخوتك.

الله يحفظكم اولا
وهل يمكن ان نطلب خبيرا لتحديد 3000م ليكون مع المنفد في نفس الوقت ؟ وكيف احدد نصيبي ؟

الله يحفظكم

هذا الطلب لا معنى له.
لا يمكنك تحديد نصيبك إلا بطلب القسمة القضائية أو التراضي مع خصمك على القسمة الرضائية.

نعم ادن ما المطلوب وما هي الاجراءات التي يجب على المحامي فعلها؟ لان المحامي اتصل بي وقال لي حرر الاشهاد ادن ما المطلوب من المحامي فعله لانني في حيرة يا استادي الكريم شكرا جزيلا واستسمحكم

ان شاء الله يوم الاثنين سأزور المحامي لاناقش معه الاجراءات ولكن قلتم لتحديد النصيب لابد من طلب القسمة القضائية او التراضي ثم ثانيا يمكن لعون التنفيذ أن يكتفي بإخبار المنفذ عليه بأنه أصبح ممنوعا من أن يضع يده ويستغل 3000 متر من نصيبك ويحرر محضر يعطيك نسخة منه.
فهل اقوم بهادين الاجراءين في مرة واحدة؟ واستسمح سيدي

أنت الآن في مرحة التنفيذ وما على العون إلا إخبار المنفذ عليه بعدم استغلال 3000 متر التي تنوبك وبأنه أفرغ منها وهذا كاف بالنسب لك.
ثم فيما بعد وحينما تكون مستعدا يمكنك طلب القسمة بمقال جديد.

الله يجعل ربي يحفظكم ويعطيكم الصحة والعافية

من فضلكم لقد زرت المحامي وناقشنا الموضوع واخبرني في الاخير لا يمكن التنفيد الان على المدعى عليه بل انه سيقوم بطلب دعوى قسمة وبعد سماح القاضي بدلك سيكون الخبير والمنفد في نفس الوقت للتنفيد والقسمة وشكرا

استادي الكريم الشهادة التي تسلمتها من المحافظة العقارية وكدلك عقد الوعد بالبيع يوجد فيهما سطر و هو التالي :موضوع المطلب عدد :2222، الواقع ...بمنطقة ضم الاراضي المدعوةxxxxxxx بور والبالغة المساحة 10000متر
هل سأجد مشكل عند طلب القسمة والحصول على نصيبي 3000متر لان المطلب يقع بمنطقة الضم والان المحامي سيبدأ في عملية طلب القسمة ؟ الله يحفظكم

استادي الكريم لازلت في حيرة خاصة عندما قال لي المحامي لا يجوز للمنفد اخبار المنفد عليه بانه اصبح ممنوعا باستغلال 3000م كما قلتم لي فهل هدا صحيح بسب ان البقعة غير محددة حسب قول المحامي؟
فهل اصر على المحامي بالقيام بهدا الاجراء ؟ وفي حال رفض المحامي مادا افعل؟

2- الشهادة التي تسلمتها من المحافظة العقارية وكدلك عقد الوعد بالبيع يوجد فيهما سطر و هو التالي :موضوع المطلب عدد :2222، الواقع ...بمنطقة ضم الاراضي المدعوةxxxxxxx بور والبالغة المساحة 10000متر
هل سأجد مشكل عند طلب القسمة والحصول على نصيبي 3000متر لان المطلب يقع بمنطقة الضم؟

3- في حالة اصرار المحامي بعدم طلب من المنفد اخبار المنفد عليه مادا افعل ؟ هل اطلب القسمة؟ مادا يااستادي ؟ ام اصر على المحامي بطلب المنفد اخبار المنفد عليه؟ ام ادهب الى رئيس كتابة الضبط ؟ في انتظار جوابكم سيدي واسال الله لكم دوام الصحة والرزق الواسع

أنا أعطيتك الحل القانوني للخروج من ورطة الحكم بالإفراغ دون تحديد للمدعى فيه وبالتالي فإن التنفيذ سيكون بإخبار المنفذ عليه بعدم جواز استغلال 3000 متر. وليس هناك من حل آخر في نظري.
بالنسبة للقسمة إذا لم تكن ممكنة عينيا فإنه يتعين على المحكمة أن تحكم بقسمة التصفية وذلك بيع كافة العقار وقسمة الثمن بين الشركاء.
الحل ليس بيد المحامي بل بيد عون التنفيذ الذي يمكنك أن تطلب منه التنفيذ بالطريقة التي أشرت عليك بها.

اشكرك على هدا التفاعل والتعاون لكن سيدي انت تعلم فالمحامي هو الدي يقوم بالاجراءات وهو الدي قام بالاجراءات الابتدائية والاستئناف وانا قلت له اخبر عون التنفيد باخبار المنفد عليه قال لي المحامي لا يمكن بهده الطريقة بل تمسك بان المنفد اخبره بكتابة اشهاد يحدد فيه موقع وحدود 3000م وسيقوم بالتنفيد هدا ما يقول المحامي لا اعرف وقال لي هده طريقة الامثل للافراغ مادا افعل ؟ هل اسحب الملف ؟ ام اتمسك بالحل القانوني الدي طرحته فانا الان اجد المحامي لم يريد تطبيق الطريقة التي اشرت علي؟ سامحني سيدي سامحني سيدي؟ لقد احسست بنوع من القلق

لنساير المحامي في طرحه.
هل إذا أعطيته إشهادا وحددت فيه القطعة التي تريده إفراغه منها وتمسك المنفذ عليه بأنها ليست القطعة التي تعود لك وأن هناك صعوبة لعدم تحديد مكان التنفيذ لا في المقال ولا في الحكم، هل تعتقد أن المنفذ سينفذ لك الحكم؟
قطعا سيتوقف تحت طائلة مساءلة عون التنفيذ على إفراغ شخص من قطعة ليست محددة أصلا في الحكم ولا في المقال.
وبالتالي فإن ما قلت لك هو الحل الأمثل.
اتصالك بعون التنفيذ لا يتطلب المرور عبر المحامي بل يمكنك الاتصال بعون التنفيذ مباشرة بمقره بالمحكمة وعرض هذا الحل عليه واسمع ما يقول لك.

نعم صح هدا هو القانون ؟ الله يعطيك الصحة والرزق الواسع لكن سيدي في حالة رفض عون التنفيد القيام بهدا الاجراء هل اشكوه لرئيس لمحكمة ؟
سؤال ثاني : الحل الدي قدمته لي في حالة تم تنفيده كي اعرف الجزء المخصص لي اي 3000م وهل سيختار الجزء او الموقع الدي اراد اختياره؟
الله يرحم لك الوالدين

أنت لا تملك إلا شائعا. ولا تعرف أين يوجد.
الحل طلب القسمة.
شكواك بعون النفيذ لن يفيدك لأن الحكم معيب، والمحكمة حكمت دون تحديد المدعى فيه وهذا خطأ.

نعم فهمت سيدي ولكن في حالة رفض العون القيام بالاجراء الدي طرحتم مادا افعل؟

ليس لديك ما تفعله سوى أن تنسى أمر هذا الحكم وتبدأ إجراءات دعوى القسمة ليتحدد لك نصيبك فعلا إما عينا أو نقدا.

اشكركم شكرا جزيلا سيدي بحول الله وعونه ساتصل بعون التنفيد واقوم بكل ما في جهدي ليقوم بالتنفيد
سيدي الان هو يستغل الارض ويحرثها كاملة وانا اريد الان منعه من حرثها واستغلالها فهل من حقي منعه واضغط عليه حتى اجعله بنفسه يطلب القسمة وارجو ان تشرح لي كيف تتم المسطرة وهل هدا الامر ممكن؟ والله يحفظكم

سيدي الان هو يستغل الارض ويحرثها كاملة وانا اريد الان منعه من حرثها واستغلالها فهل من حقي منعه واضغط عليه حتى اجعله بنفسه يطلب القسمة وارجو ان تشرح لي كيف تتم المسطرة وهل هدا الامر ممكن؟ والله يحفظكم

إذا كان واضعا يده على الكل فلا يمكن لك أن تنتزع الجزء الذي ينوبك إلا بطريق القضاء، وها أنت قد فعلت ولكنك لم تضع حدودا لنصيبك، ووقعت في مشكلة التنفيذ التي أشرت عليك حولها.
لا يبقى لك لتعرف أين يتصرف وأين لا يتصرف إلا برفع دعوى القسمة.

شكرا جزيلا استادي نعم مفهوم ولكن الان صدر الحكم بافراغه فهل من حقي القيام بالتعرض بعدم استغلال الارض كلها وايقافه من حرثها واستغلالها ؟لان دعوى القسمة تطول وانا لا اخفيك اريد بهدا التعرض اجباره هو بالقيام بالقسمة سواء بالتراضي او القضاء ارجوك سامحنى

التعرض لا يتم إلا بحصولك على محضر تنفيذ، ومن دونه فالحكم لا يساوي شيئا لأن التنفيذ هو الذي يعطي الحكم الحياة وينفخ فيه الروح.

سيدي لقد التقيت مع المحامي مرة اخرى وكررت عليه بان يخبر عون التنفيد باخبار المنفد عليه بالافراغ وتناقشنا طويلا حول الاشهاد ومدى قانونيته وقال لي ان الاشهاد فقط لكي لا يتحمل الخبير المسؤولية بالنسبة للحدود كما اخبرني كدلك انه لا يجوز قانونا للمنفد الاخبار فقط بل عليه التنفيد على ارض الواقع وقال لي لا تخاف اكتب لي الاشهاد وحدد لي الحدود وانا ساقوم بشغلي مع المنفد والخبير وسننفد عليه في المكان الدي حددته في الاشهاد ولو باستعمال القوة من طرف المحكمة وهو يتكلم وهو واثق من نفسه وحفظكم الله

أولا لا أرى أية مسؤولية عليك إذا قمت أنت المحكوم لك بتحديد الحدود التي لم يحددها لا الحكم ولا المقال الذي بني عليه.
إذا كان محاميك واثقا من نفسه ويستطيع أن يجعلك تضع يدك على الأرض التي تريد فهذا شيئ جميل.
اكتب له الإشهاد ونتمنى أن يصل إلى هذه النتيجة مع أنني أشك في ذلك إذا اعترض المنفذ عليه أو لجأ إلى إثارة الصعوبة.
ولكن لا بأس من المحاولة.

الله يحفظكم اولا
استادي قلتم لي يمكن لعون التنفيذ أن يكتفي بإخبار المنفذ عليه بأنه أصبح ممنوعا من أن يضع يده ويستغل 3000 متر من نصيبك ويحرر محضر يعطيك نسخة منه
استادي هل القانون او هل هناك فصل قانوني ينص على ان عون التنفيد يكتفي فقط بالاخبار بالحكم فقط ؟ لانني اريد ان اتكلم مع المنفد وادكره بالفصل او المحامي لانني في حيرة فاولا لقد اديت كل اتعاب المحامي ولكن عندما اقول له اخبر المنفد فقط باخبار المنفد عليه برفع يده على الارض يقول لي هدا غير ممكن وغير قانوني؟ اريد توضيح كامل بخصوص هده النقطة وجزاكم الله خيرا واعطاكم دوام الصحة

النص القانوني لا يوجد.
والتنفيذ إنما هو ترجمة للحكم على أرض الواقع، فإذا قال الحكم بالإفراغ فالتنفيذ يجب أن يتمثل في عملية مادية تتمثل في طرد المحكوم عليه من المكان المطلوب إفراغه.
في حالتك هناك إفراغ إنما من غير تحديد للوعاء الذي يجب إفراغه، وبالتالي فكل ما سبق أن قلناه لك هو مجرد حلول ترقيعية ليس إلا.

استادي الكريم لقد سبق ان قلت لكم ان المحكمة الابتدائية حكمت بفسخ عقد الوعد بالبيع والافراغ بسبب عدم الاداء داخل الاجل المحدد والمطل بالاضافة ان محكمة الاستئناف حكمت بتأييد الحكم الابتدائي بتاريخ 2017/3/15 الا انني اكتشفت في هدا الاسبوع 2018/03عبر موقع محكمة النقض اتناء القيام بالبحث ان المدعى عليه قام بطلب النقض امام محكمة النقض بعد توصله بقرار محكمة الاستئناف بفسخ وعد بالبيع بينما المحامي الدي وكلته لحد الساعة لم يخبرني بالنقض ولم يناقش معي موضوع النقض مند صدور الحكم استادي هل اترك الامور للمحكمة ؟ وهل هدا يشكل لي ضرر؟ وهل ضروري اقوم بشيء افيدوني من فضلكم ولعلمكم لدي حكمين في صالحي وشكرا

السلام عليكم
استادي الكريم لقد حضر المدعى عليه والمنفد والخبير وتم تنفيد الامر بناء على الاشهاد الدي طلب مني الخبير بحضور المدعى عليه وتم تحديد الحدود وتعيين نصيبي فقبل المدعى عليه ولم يعترض على التنفيد سؤالي الاول هل هدا التنفيد اصبح قانونيا ولا يمكن الطعن فيه؟ السؤال الثاني هل يمكن للمدعى عليه بعد قبوله وعدم الاعتراض ان يطعن في هدا التنفيد ام غير جائز قانونيا؟ السؤال الثالث هل هناك مدة معينة للطعن فيه؟ السؤال الرابع لقد قام بالنقض وانا الان لدي حكمين في صالحي ما هو رايك هل انتظر حتى تقول المحكمة قرارها ؟ وجزاكم الله خيرا

استادي الكريم فكما قلتم لي سابقا بتجريب محاولة الاشهاد فالبفعل
استادي الكريم لقد حضر المدعى عليه والمنفد والخبير وتم تنفيد الامر بناء على الاشهاد الدي طلب مني الخبير بحضور المدعى عليه وتم تحديد الحدود وتعيين نصيبي فقبل المدعى عليه ولم يعترض على التنفيد
فهل هدا التنفيد وتحديد الحدود برضى وقبول المدعى بهدا الشكل امام عون التنفيد والخبير يعتبر بمثابة قسمة ؟ وهل احتاج مستقبلا الى قسمة بعد التراضي بتحديد الحدود؟ وجزاكم الله خير ورزقكم الصحة والعافية

هل حرر لك محضر بذلك وتسلمت نسخة منه ونسخة من التصميم الذي أنجزه الخبير؟

لقد قال لي المحامي يجب الانتظار بين 20 يوم وشهر لاستلام المحضر ونسخة من تصميم الخبير
وفقكم الله

استادي الكريم لقد تسلمت المحضر وكدلك تقرير الخبير مع نسخة التصميم الدي دكر فيهما انهما نفدا حكم الافراغ الجزء الدي سبق التعاقد بشانه . كما جاء في تقرير الخبير كالتالي:
في اجراء عملية التنفيد : بعد تحديد البقعة رقم 222 قمنا بقياس مساحة 222 بمسافة 40م من جهة و مسافة 200 متر من جهة وبعد التحديد قام مامور التنفيد بافراغ هدا الجزء وتسليمه لطالب التنفيد.
كدلك محضر المامور جاء فيه طلبنا من السيد الخبير الشروع في عملية المسح التقنية لتحديد مساحة وحدود البقعة موضوع الافراغ.........
استادي السؤال الاول هل هدا المحضر والتقرير يعتبر بمثابة قسمة ؟ وهل وهل احتاج مستقبلا الى قسمة بعد التراضي بتحديد الحدود؟
السؤال الثاني هل اسجل او اضع المحضر والتقرير ونسخة التصميم في المحافظة؟ وهل يؤدى عنها رسوم؟
وجزاكم الله خير ورزقكم الصحة والعافية

الحكم يتعلق بالإفراغ وليس بقسمة، وأنت لا زلت في حالة شياع وتمكينك من النصيب إنما هو نصيب شائع ولا زال أمامك رفع دعوى بالقسمة إن أردت الاستقلال بجزء من الأرض.

شكرا استادي لقد استفدت كثيرا منك بخصوص هدا الملف الله يجعل ربي يحفظكم
استادي
هل ضروري اسجل او اضع المحضر والتقرير ونسخة التصميم الدي تسلمتهم في المحافظة؟ :

السؤال الثاني : مادام على الشياع هل يمكني لي عند طلب القسمة الاستغناء عن التحديد الحالي الدي قام به الخبير بمعنى اتراجع عن التحديد لانني شعرت بان التحديد لم يعجبني ولو تم الاتفاق فيما بيننا ادا فهل من حقي عند دعوى القسمة التراجع عن الجزء المحدد في المحضر الحالي؟
الله ينصركم

ربما لم تفهم جواب الأستاذ أيمن السابق والذي قال لك فيه أنك لا زلت شريكا مع من حكم بإفراغه. وبالتالي فإنه لا الحكم ولا محضر التنفيذ قابلان للتقييد بالمحافظة العقارية لأن الأمر يتعلق فقط بتمكينك من أجزاء لتستغلها، أما ما يقيد بالمحافظة فهو حكم القسمة ومحضر التنفيذ والتصميم الذي ينجز على إثر ذلك.

شكرا ويحفظكم الله نعم فهمت
س 1 هل يمكن لي لنا القيام بقسمة رضائية بدون قسمة قضائية؟
س 2 هل ادا قمت ببناء مسكن او منزل بهدا الجزء في هاته الحالة يعتبر مسكن على الشياع ام مادا ؟ او هل اقوم ببناء مسكن بعد القسمة . ؟ وشكرا