تكوين السانديك

أحيلك على بعض المقتضيات القانونية التي تبين لك ما يجب عمله وأنقلها لك أسفله، وإذا استعصى عليك فهم شيء منها فنحن رهن  الإشارة للتوضيح. المادة 16 ينعقد أول جمع عام بمبادرة من أحد الملاك أو أكثر. يتولى الجمع العام في أول اجتماع يعقده وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، وانتخاب الجهاز المسير للعقار المشترك وفقا لأحكام هذا القانون والنصوص التشريعية الجاري بها العمل. ويعقد الجمع العام العادي مرة كل سنة على الأقل. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة لذلك يدعى إليه جميع الملاك المشتركين. يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائـي يتضمن مشروع جدول الأعمال. المادة 17 يحدد نظام الملكية المشتركة الصلاحيات المخولة للجمع العام والقواعد التي تنظم سيره وفقا لأحكام هذا القانون. ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا لتحرير محضر الاجتماع ويتداول في القضايا المدرجة في جدول أعماله بعد المصادقة عليه. المادة 18 يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين ما لم ينص على خلاف ذلك في نظام الملكية المشتركة.  وإذا لم يتوفر نصاب نصف أصوات الملاك المشتركين في الاجتماع الأول يتم في أجل ثلاثين يوما انعقاد جمع عام ثان تتخذ فيه القرارات بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين. المادة 19 يعين الجمع العام بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين وكيلا للاتحاد ونائبا له من بينهم. يمكن تعيين وكيل الاتحاد من غير الملاك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة. وإذا تعذر تعيين وكيل الاتحاد ونائبه، يقوم بالتعيين المذكور رئيس المحكمة الابتدائية بناء على طلب واحد أو أكثر من الملاك المشتركين بعد إعلامهم جميعا وسماع أقوال الحاضرين منهـم. يحدد الجمع العام أتعاب وكيل الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء وإلا فيحددها الأمر القضائي الصادر بتعيينه. يعين الوكيل ونائبه لمدة سنتين قابلة للتجديد.  يعين الجمع العام عند الاقتضاء أعضاء مجلس الاتحاد.  ويتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا بنفس الأغلبية المنصوص عليها في الفقرتين الأولى والثانية من هذه المادة. المادة 20 يتولى الجمع العام لاتحاد الملاك : -اتخاذ القرارات والتدابير التي من شأنها الحفاظ على سلامة العقار المشترك وصيانته والحفاظ عليه وضمان الانتفاع به وكذا على أمن سكانه وطمأنينته ؛ -تسيير الأجزاء المشتركة باتخاذ الإجراءات المناسبة للحفاظ على سلامة مستعمليها وضمان حسن الانتفاع بها والحفاظ على جمالية العقار ورونقه ؛ -تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما ؛ - تعيين ممثل اتحاد الملاك لدى مجلس الاتحاد المشار إليه في المادة 31 بعده ؛ -منح إذن التقاضي لوكيل الاتحـاد أو للأغيار ؛ -تفويض اتخـاذ بعض الإجراءات لوكيل الاتحاد أو للأغيار ؛ -المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخـاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى. المادة 21 يشترط أن تتوافر أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركة ليبت الجمع العام في المسائل التالية : - وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، لاسيما فيما يخص الأجزاء المشتركة وشروط الانتفاع بها واستعمالها ؛ -إدخال تحسينات على العقار كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز واتخاذ ما يلزم لتيسير تنقل الأشخاص المعاقين ؛ - تعيين حارس البناية وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل لإقامته ؛ - مراجعة توزيع التكاليف المشتركة المنصوص عليها في المادة 37 من هذا القانون بسبب تغيير الغرض المخصص له جزء أو أكثر من الأجزاء المفرزة ؛ -الترخيص لبعض الملاك المشتركين بإنجاز أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص له العقار أصلا؛ - القيام بأشغال الصيانة الكبرى ؛ - تثبيت هوائيات وصحون جماعية وكل معدات أو تجهيزات مماثلة ؛ - اتخاذ الإجراءات التي من شأنها ضمان أمن السكان وممتلكاتهم، وذلك بإبرام تأمين مشترك لدرء كل الأخطار. المادة 22 يشترط إجماع الملاك في اتخاذ القرارات الآتية : - تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص ؛ - إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة أن تكون لفائدة اتحاد الملاك ومجاورة للملك المشترك ومخصصة للارتفاق المتعلق به ؛ - بناء أو إعداد محلات للاستعمال المشترك ؛ - تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة ؛ - القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في الأجزاء المشتركة. المادة 23 لا يمكن للجمع العام بأي حال من الأحوال أن يلزم أحد الملاك المشتركين بتغيير تخصيص الأجزاء المفرزة أو شروط استعمالها والانتفاع بها. المادة 24 يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات الجارية المتعلقة بصيانة الأجزاء والتجهيزات المشتركة للعقار وضمان سيرها وإدارتها وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى. ولهذه الغاية، ينعقد الجمع العام داخل أجل ستة أشهر يبتدئ من اليوم الأخير من السنة المحاسبية السابقة. يؤدي الملاك المشتركون للاتحاد مساهمات مالية لتمويل الميزانية المصوت عليها. ويمكن للجمع العام أن يحدد المقدار وكيفية الأداء. وتصبح المساهمة مستحقة ابتداء من اليوم الأول لكل ثلاثة أشهر أو ابتداء من اليوم الأول للمدة التي يحددها الجمع العام. تنجز حسابات الاتحاد التي تشمل الميزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة المالية والوضعية المالية وكذا ملاحق الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص تنظيمي ويتم تقديم هذه الحسابات مقارنة مع حسابات السنة المنصرمة المصادق عليها. يتم تقييد تكاليف وعائدات الاتحاد المنصوص عليها في البيان المحاسبي بمجرد التزام الاتحاد بها ولو لم يتم تسديدها أو بمجرد توصله بالعائدات. ويتم تصفية الالتزام عن طريق التسديد.