توقف مسطرة استرجاع محل تجاري
اكتري محلا تجاريا و توقف المكتري عن الأداء و أغلق المحل لمدة تزيد عن ستة أشهر و غير محل سكناه. لم نستطع أنداره بعدم الأداء لعدم معرفة مكان سكناه. نصحني المحامي ان نسلك مسطرة استرجاع محل بطريقة استعجالية عن طريق رئيس المحكمة.
اتحدت جميع الإجراءات و تم تعليق الخير على باب المحل لمدة تزيد عن شهر و أثبت العون القضائي ان المحل مغلق لمدة تزيد عن ستة أشهر و أكد دلك شاهدين.
لكن قبل إصدار قرار الافراغ اخبرني المحامي ان المعني بالأمر تقدم للمحكمة و أنكر انه غير موجود وان المسطرة أصبحت ملغاة و علينا ان نبدأ من جديد بالرجوع إلى الأندار و دعوة أداء امام المحكمة التجارية.
سؤالي : هل هدا قانوني؟
هل رئيس المحكمة يمكنه إلغاء المسطرة فقط لان المكتري ظهر مع انه لم يتبت انه أدى قيمة الكراء؟
مادا يمكنني أن أعمل خاصة انه يصعب علي أندار المعني لعدم معرفتي بمكان تواجده؟
ولكن جزيل الشكر
0 تعليق
غير أنه بمقتضى الفقرة '' ب '' من نفس المادة إذا ظهر المكتري أثناء تنفيذ الأمر المشار إليه أعلاه، تتوقف إجراءات التنفيذ تلقائيا، ويمكن للرئيس، في هذه الحالة، أن يحدد للمكتري أجلا لا يتعدى خمسة عشر يوما لتسوية مخلف الكراء، تحت طائلة مواصلة إجراءات التنفيذ في حقه.
وإذا ظهر المكتري، بعد تنفيذ الأمر القضائي باسترجاع الحيازة، قبل مرور أجل ستة أشهر من تاريخ تنفيذ الأمر المذكور، أمكن له المطالبة، أمام رئيس المحكمة، بصفته قاضيا للأمور المستعجلة، بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، شريطة إثباته أداء ما بذمته من دين الكراء.
وبما أنه ورد في سؤالكم أن المكتري ظهر قبل تنفيذ الأمر باسترجاع المحل فالمفروض أن رئيس المحكمة قد حدد للمكتري أجلا لا يتعدى 15 يوم لأداء الكراء المتخلف بذمته.
وإذا لم يكن قد فعل فعلى محاميك مراجعة الرئيس لإصدار هذا الأمر للمكتري لأداء الكراء.
أما فيما يخص عدم معرفتك بالعنوان الذي يوجد فيه المكتري فهناك احتمالان، الأول أن يكون المكتري لما طلب إيقاف إجراءات التنفيذ قد أدلى بالعنوان الذي يوجد به، وهذا العنوان هو الذي يمكن استعماله لتوجيه الإنذارات بالأداء وترتيب الأثر القانوني عليها، أو أن يكون عقد الكراء قد تضمن اتخاذ عنوان المحل المكرى محلا للمخابرة مع المكتري، وفي هذه الحالة الأخيرة يمكن توجيه الإنذار في هذا المحل وإذا رجع بملاحظة مغلق أو غير معروف بالمحل يمكن الطلب من رئيس المحكمة تعيين قيم يبلغ إليه الإنذار واتباع الإجراءات القانونية المتعلقة بذلك ومنها نشر الإنذرا بلوحة الإعلانات بالمحكمة أو بالجرائد وعند انصرام الأجل القانوني يعتبر المكتري في حكم من توصل بالإنذار ويمكن بناء على ذلك طلب المصادقة على الإنذار بالإفراغ.
وإذا لم تتوفر لا الحالة الأولى ولا الثانية فلا يبقى لك سوى توجيه اللإنذار على عنوان المكتري بالمحل الذي اكتراه منك واتباع الإجراءات التي ذكرت لك أعلاه بالنسبة للحالة الثانية إذا تعذر التوصل بالإنذار.
4 تعليقات
شكرا جزيلا على هدا الجواب و على سرعة الإجابة.
هدا ما أطلبه. اي ان يحدد رئيس المحكمة مدة لأداء مستحقات الكراء. لكن المحامي يقول بما ان رئيس المحكمة لا زال لم يصدر قرار في الموضوع فنحن لسنا في مرحلة التنفيد و بالتالي لا يمكن له (اي رىيس المحكمة) ان يطالب المكتري بالاداء داخل اجل 15 يوما.
و شكرا لكم
شكرا جزيلا على هدا الجواب و على سرعة الإجابة.
هدا ما أطلبه. اي ان يحدد رئيس المحكمة مدة لأداء مستحقات الكراء. لكن المحامي يقول بما ان رئيس المحكمة لا زال لم يصدر قرار في الموضوع فنحن لسنا في مرحلة التنفيد و بالتالي لا يمكن له (اي رىيس المحكمة) ان يطالب المكتري بالاداء داخل اجل 15 يوما.
المادة 32 التي أشرت إليها في جوابي السابق تخلق ارتباكا في التطبيق إذ بنصها على ما يلي :
'' يأمر رئيس المحكمة فورا بإجراء بحث للتأكد من واقعة الإغلاق أو الهجر.
يصدر رئيس المحكمة، بناء على الوثائق المدلى بها، أمرا بفتح المحل واسترجاع حيازته، وينفذ هذا الأمر على الأصل.''
فكما تلاحظ الفقرة الأولى تنص على أن رئيس المحكمة يصدر ابتداء أمرا بالبحث.
ولكن الفقرة الثانية تنص على أنه يصدر أمرا بالفتح بناء على الوثائق المدلى بها، وكلمة الوثائق المدلى بها لا يفهم منها سوى ما ادلى به المكري عند تقديم طلب الاسترجاع وليس ما قدمه المكري زائد محضر البحث الذي سينجز على إثر البحث.
لذا إذا كان المقصود بالوثائق ما قدمه المكري وأيضا محضر البحث فإن تدخل المكتري خلال مسطرة البحث ستخلق لرئيس المحكمة مشكلة، هل سيصدر أمرا برفض الطلب، وبالتالي لن يكون مجبرا على تحديد أجل للأداء أم سيصدر مع ذلك امرا برفض الطلب مع تحديد أجل للأداء.
وأعتقد أن هذا الأمر هو الذي يتعين إصداره من رئيس المحكمة، أ
ولا تتوفر لحد الساعة اجتهادات قضائية في الموضوع لذلك فإن الباب متروك للاجتهاد الشخصي وقد أعطيتك رأيي في الموضوع.
وفي جميع الأحوال يبقى المجال مفتوحا أمامك للإنذار المكتري بالأداء وفق الطريقة التي بينت لك ورفع دعوى الإفراغ في حالة عدم الأداء.
ومن خلال سؤالك أنصح جميع من سيقدم على كراء أملاكه مستقبلا أن يضمن في عقد الكراء بندا ينص على أن الكراء يؤدى بعنوان المكري حتى يمكن تجاوز القاعدة المنصوص عليها في الفصل 666 من قانون الالتزامات والعقود والتي تنص على أن الكراء يدفع بالنسبة إلى العقارات في المكان الذي توجد فيه العين المكتراة.وذلك كله ما لم يشترط خلافه، والتي منها خرجت القاعدة القضائية أن الكراء مطلوب وليس محمولا.
وإذا تم الأمر كذلك فلن يعود المكري في حاجة لتوجيه الإنذار لإثبات التماطل إذ سيكون المكتري متماطلا بمجرد حلول اجل أداء الكراء وثبوت عدم أدائه.
السلام علييكم استاذ دليلك القانوني
اعتذر عن طرح السؤال ولكن في صميم الموضوع و خصوصا الفقرة الأخير من تعقيبك :
°°
وإذا تم الأمر كذلك فلن يعود المكري في حاجة لتوجيه الإنذار لإثبات التماطل إذ سيكون المكتري متماطلا بمجرد حلول اجل أداء الكراء وثبوت عدم أدائه. °°
بمعنى اذا تضمن العقد البند الذي ذكرت ، هل بمجرد انصرام شهر من الكراء و لم يقم المكتري بحمله الى عنوان المكري يعتبر متماطلا عند اول كل شهر ؟
ام ماذا ؟
واكرر اعتذاري عن طرح السؤال
فإن كان المحل مغلقا يجب على المفوض القضائي أن يترك اشعارا بالمرور تحث الباب ويشير الى ذلك في شهادة التسليم.
وإن لم يحضر المكتري أو من يمثله داخل أجل 48 ساعة لإستلام الإسعار في مكتب المفوض القضائي سيتم ارجاع الطي الى المحكمة (قسم التبليغ).
حينئد يجب ارسال الطي بالبريد المضمون مع الإشعار بالتوصل الى أخر عنوان متوفر لدى طالب الإجراء.
فإذا تسلم المكتري المراسلة وأرجع الإشعار بالتوصل، فسيبدأ احتساب أجل 15 يوما من تاريخ التوصل.
أما في حالة ما إذا ارجعت المراسلة بملاحظة "غير مطلوب"، سيتم تعيين "قيم" (وكيل الغياب) مكان المكتري.
المساطير طويلة ومعقدة، لكن يبقى القانون كذلك.
تعليق واحد
إن الإجراءات التي قام بها المحامي صحيحة وقانونية، إلا أنها توقفت بعد ظهور المكتري الغائب.
لذا يجب عليك الرجوع الى مسطرة المطالبة بمستحقاتك الكرائية بتوجيه انذار قضائي الى المكتري، وذلك بعد القيام باستصدار امر قضائي في الموضوع بتوجيه طلب الى رئيس المحكمة للمصادقة عليه.
بعد ذلك يتم ارسال الإنذار الى المكتري عن طريق المفوض قضائي في عنوان المحل المتنازع فيه.
فإن كان المحل مغلقا يجب على المفوض القضائي أن يترك اشعارا بالمرور تحث الباب ويسجل ذلك في شهادة التسليم.
وإذا لم يحضر المكتري أو من ينوب عنه لإستلام الإنذار داخل أجل 48 ساعة بمكتب المفوض القضائي فسيتم ارجاع الطي الى المحكمة (قسم التبليغ) مع تسجيل الملاحظة في شهادة التسليم.
حينئد سيتكلف مكتب التنفيد بارسال الطي بواسطة البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل الى أخر عنوان المكتري المتوفر عند طالب الإجراء.
فإذا تسلم المكتري المراسلة وأرجع الإشعار بالتوصل عن طريق البريد، فسيبدأ احتساب أجل 15 يوما من تاريخ التوصل المضمن في الإشعار بالتوصل.
أما في حالة ما إذا ارجعت المراسلة بملاحظة "غير مطلوب"، فسيتم تعيين "قيم" (وكيل الغياب) مكان المكتري.
إن المساطير طويلة ومعقدة، لكن يبقى القانون كذلك، والله الموفق.
موقع محكمتي لا يضمن صحة هذه الإجابة. الموقع فقط يضمن الإجابات من الأعضاء المعتمدين بعلامة