القانون يؤكد أن مالك الأرض يملك ما فوق الأرض وما تحتها ما عدا المعادن فهي ملك للدولة.
ودعواك الرامية إلى التعويض عن استغلال جزء لا تملكه شركة الاتصالات ولو كان تحت الأرض يعطيك فعلا الحق في التعويض لأنه يحرمك من حقك في استغلال الجزء سواء ما فوقه أو ما تحته بل يعطيك الحق أيضا في طلب إخلاء ماتم تشييده في الجزء المذكور.
سؤالك عن تكييف الدعوى لم يعد له محل مادمت أنت رفعت دعوى التعويض ورفع الضرر .
وبحكم أنه لا تربطك بالمدعى عليها أية اتفاقية بشأن الجزء المحتل فالدعوى تخضع لقواعد المسؤولية التقصيرية التي ينظم تقادمها ، حسب القانون المغربي، الفصل 106 من قانون الالتزامات والعقود والذي ينص على ما يلي:
'' إن دعوى التعويض من جراء جريمة أو شبه جريمة تتقادم بمضي خمس سنوات تبتدئ من الوقت الذي بلغ فيه إلى علم الفريق المتضرر الضرر ومن هو المسؤول عنه. وتتقادم في جميع الأحوال بمضي عشرين سنة تبتدئ من وقت حدوث الضرر.''
وعليه فإن حساب الخمس سنوات يبدأ من تاريخ العلم بالضرر، وإذا لم يحصل علم فبمضي 20 سنة من تاريخ وقوع الضرر''
ولرب سائل يسأل، هل إذا كان الضرر مخفيا تحت الأرض، وهو لا يمس جسد المتضرر وإنما يمس ماله، كيف للمضرور أن يعلم به ليطالب بحقه داخل أمد العشرين سنة.؟
الجواب:
هذا النص القانوني ظاهره أن التقادم ينصرم بمرور 20 سنة من تاريخ حدوث الضرر، ولكن منطق الأمور يقتضي أن توظف نظرية العلم أيضا لأنه في الحالة الأولى اشترط القانون شرطين، العلم بالضرر والمسؤول عنه وقصر الأجل، وفي الحالة الثانية وسع الأجل لعدم العلم بالضرر والمسؤول عنه، وقوله أن التقادم يسري بمضي 20 سنة في جميع الأحوال من تاريخ وقوع الضرر، ينطوي على فكرة العلم أيضا لدى المضرور لأنه لا ضرر إذا لم يشعر به المضرور، ولكنه إذا بحث عن المسؤول ولم يجده طوال 20 سنة ووجده بعدها فقد تقادمت الدعوى. ويزكي هذا الطرح ما يتعارف عليه في باب التقادم من فكرة استقرار الأوضاع والمعاملات، التي يسعى القانون إلى تكريسها حتى لا يبقى باب الدعاوى مفتوحا إلى ما لا نهاية.
وعن سؤالك حول تاريخ حدوث الضرر فالمفروض أن يكون هو تاريخ البناء تحت الأرض، ولا بد لمن يدفع بالتقادم أن يثبت التاريخ الفعلي لهذا البناء. ولكن وكما قلت سابقا يمكن التمسك بأنه كان بناء مخفيا بني بشكل تدليسي ولا يظهر للعيان وإلا لشملته دعوى الإفراغ للاحتلال السابقة.
وللعلم هذه نظرية فقهية ولا يعمل بها قضاء لأن المحاكم دأبت على حساب العشرين سنة من تاريخ حدوث الضرر علم به المضرور أو لم يعلم.
أما قولك أن البناء تم سنة 1991 ولم تشتر العقار إلا سنة 1998 فبإمكان الشركة أن تبقى متمسكة بالتقادم لأن ظاهر نص المادة 106 المذكورة يجعل الدعوى متقادمة ب 20 سنة من تاريخ البناء، وأن المالك القديم لم يحرك ساكنا لقطع التقادم ليستفيد منه الخلف الخاص أي المشتري الذي هو أنت.
هذا فيما يخص دعوى التعويض.
أما حقك في طلب إزالة البناء التحت أرضي لتستفيد من عقارك فلا يتقادم أبدا لأن العقار محفظ ولا يكتسب عليه المحتل أي ملكية أو حق ولو طال بقاؤه فيه مئات السنين.
وعليه فلربما تخسر دعوى التعويض بالتقادم إذا تمسكت به شركة الاتصالات ولكنك ستربح بشكل أكيد دعوى رفع الضرر وهو ما سيجعلك في موقف أقوى عند التفاوض لأنني لا أتصور ان تتكبد الشركة خسائر لتحويل معداتها إلى الجزء الذي اشترته وخاصة إذا لم يكن لها حيز لإعادة بناء ما سيتم إزالته.