شكرا استادي ايمن .بارك الله فيك

أستاذ أيمن لي سؤال بارك الله فيك بخصوص المفوضين القضيائيين
عندي محل له رقم 72 أستخدمه لإرسال الإنذارات إلى المكتري و المكتري هو بدوره يستخدمه في المحاكم ولكن المشكل أن هذا الرقم غير مكتوب على المحل ،، ولا استطيع كتابته تفاديا للمشاكل مع المكتري
و أريد أن أقوم بإجراء معاينة مفوض قضائي لإثبات أن المحل مغلق ولكن عند انتقال المفوض القضائي لم يجد الرقم مكتوب فلم يقم بالمعاينة !! ما ذا افعل في هذه الحالة هل أقوم بإعادة طلب للمفوض القضائي بإجراء معاينة المحل المغلق دون ذكر الرقم واكتفي فقط بوصفه كأنه محل يوجد في طابق أرضي و هو يتوسط محليين تجاريين كائن بالمنزل الموجود في العنوان ..... إلخ ؟؟

تطلب شهادة من البلدية بأن محلك الموجود في المكان الفلاني يحمل الرقم 72 وتعطي نسخة منها إلى المفوض القضائي ليقوم بالإجراء ويشير إلى رقم المحل بناء على الشهادة.

جزاك الله خيرا
لقد سألت في البلدية فأخبروني أنه لا توجد شهادة بهذا الخصوص !!
طلب اخر استاذ أيمن بارك الله فيك ؟
كنت قد سألتك من قبل عن حجية الخبرة وما تضمنته من تصريحات الاطراف ، وقلت لي بان تصريح الطرف الموقع عليه من الشخص نفسه هو حجة عليه ، المهم اود ان اخبرك ان محضر الخبرة و الذي تضمن تصريح المكتري بانه اغلق المحل لمدة سنتين مرفق معه محضر تصريح الاطراف وفيه :
- تصريحي انا كمكري عليه توقيعي
-تصريح المكتري انه اغلق المحل لمدة سنتين وعليه توقيعه
- ثم توقيع السيد الخبير
1- فهل يمكنني ان احتج ضد المكتري انه اغلق المحل لمدة سنتين بدليل ما تضمنه محضر تصريحات الاطراف من اعتراف المكتري والذي وقع عليه ؟

بخصوص الرقم، جواب البلدية عجيب، مع انها هي من تقوم بالترقيم النهائي للمنازل إذا لم يسبق إعطاءها أرقام خلال التجهيز.
بالنسبة لسؤالك الثاني نعم فهو تصريح صادر عنه ومعترف به بتوقيعه عليه.

بارك الله فيك أستاذ أيمن
بخصوص التصريح كما تعلم فإن النسخ الأصلية من الخبرة و محضر تصريح المكتري توجد في الملف بمكتب الحفظ في المحكمة الإبتدائية ويعطوني فقط نسخ (فوطوكوبي) فهل ستقبل المحكمة لتلك النسخ رغم أنها فوطوكوبي !؟

يمكنك أن تطلب من كتابة الضبط إمدادك بنسخة يصادقون لك فيها على أنها مطابقة للأصل.

بارك الله فيك استاذ ايمن
سؤال مهم بارك الله فيك
فيما يخص المسطرة التي سأتبعها في هذه القضية :
1- أول خطوة : سأقوم بتوجيه إنذار بالإفراغ للإحتياج الشخصي مع منحه أجل 3 اشهر
2- ثاني خطوة : بعد مضي 3 اشهر سوف اقم برفع دعوى المصادقة على الإنذار بالإفراغ وفي المقال الإفتتاحي سأذكر فيه بأن المدعى عليه أغلق المحل لمدة تزيد على سنتين وهذا باعترافه حسب الثابت من محضر الخبرة ومن محضر تصريحات الأطراف الموقع عليه من طرفه.
3- ثالث خطوة : في الملتمسات سأاقول :
لأجله يلتمس العارض :
- الحكم بإفراغ المدعى عليه من المحل الكائن بالعنوان هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه .

هل هكذا ستكون المسطرة ؟

استاذ ايمن ذهبت الى كتابة الضبط فرفض اعطائي نسخة طبق الاصل فقا لي اذهب للخبير !!

لا يمكن لهم أن يرسلوك للخبير لأن أصل التصريح قد ضمه الخبير لتقريره وأودعه بالمحكمة.
عليك عرض الأمر على رئيس كتابة الضبط وإذا رفض عليك عرض المشكلة على رئيس المحكمة أو كلف محاميا ليريحك من هذا العذاب.

استاذ ايمن ، بخصوص المسطرة التي سأتبعها :
1- أول خطوة : سأقوم بتوجيه إنذار بالإفراغ للإحتياج الشخصي مع منحه أجل 3 اشهر
2- ثاني خطوة : بعد مضي 3 اشهر سوف اقم برفع دعوى المصادقة على الإنذار بالإفراغ وفي المقال الإفتتاحي سأذكر فيه بأن المدعى عليه أغلق المحل لمدة تزيد على سنتين وهذا باعترافه حسب الثابت من محضر الخبرة ومن محضر تصريحات الأطراف الموقع عليه من طرفه.
3- ثالث خطوة : في الملتمسات سأاقول :
لأجله يلتمس العارض :
- الحكم بإفراغ المدعى عليه من المحل الكائن بالعنوان هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه .

هل هكذا ستكون المسطرة ؟

ولماذا تصدع رأسك بهذه التفاصيل ؟
أنت مجبر على الاستعانة بمحام، كلفه بالأمر وهو سيفعل بالضبط ما تسأل عنه.

شكرا استاذ أيمن ومع كامل احترامي لجميع المحامين
لقد عانيت من أخطاء المحامين و أتيحت لنا فرص لطرد المكترين الثلاثة دفعة واحد ولكن بسبب أخطاء المحامين تبخرت تلك الفرص أدراج الرياح !!
أول فرصة كانت في سنة 2013 عندما أرسل المحامي انذارات للمكترين دفعة واحدة ولم يقم المكترين بتسجيل دعوى الصلح داخل اجل 30 يوما وبعد إعطائهم مهلة ستة أشهر ( حسب القانون القديم 24 ماي 1955) قام المحامي برفع دعوى المصادقة على الإندار ولكن محامي المكترين كان فطنا لأن محامينا لم يقم بتضمين نص الفصل 27 إلى الإنذار فتم رفض الدعاوى كلها !!
وبعدها جربنا محامي اخر وقام بإرسال الإنذارات دون استصدار أمر رئاسي بذلك ، ومحامي أخر بعد إرسال الإنذارات قام بتضمين سومتين كرائيتين لنفس المكتري !! حينها تيقنت أنني إن بقيت على هذه الحال فلن أطرد هولاء المكترين فشمرت على ساعدي وبدأت في البحث وقراءة الأحكام و الوقائع السابقة و العديد من المقالات وخصوصا الخاصة بالقانون الجديد 49.16 وبطبيعة الحال استفذت كثيرا من موقعكم ومن استشاراتكم في هذه البوابة "محكمتي" و أصبحت ارسل الإنذارات لوحدي و وأكتب المقالات الإفتتاحية لوحدي بل و المذكرات الجوابية و التعقيبية لوحدي معتمدا على خبراتكم التي أفادتني كثيرا و الحمد لله تم الحكم على إثنين من المكترين بالإفراغ أحدها تم تنفيذ الحكم عليه اواخر شهر يونيو ، و الآخر قام باستئناف الحكم و ان شاء الله سيتم تأييد الحكم لأن التماطل ثابت في حقه ،، أما المكتري الثالت و الذي يؤدي واجبات الكراء دون تماطل لأنه ذكي ويخاف من اي مفاجأة ، ولكن بعد قرائتي للقانون 49.16 و بالضبط المادة 8 و الفقرة السابعة منه و التي تنص على أن المكتري الذي أغلق المحل لمدة سنتين يفقد الاصل التجاري ولن يحصل على التعويض في حالة رفع دعوى الإفراغ عليه ، و للأمانة أستاذ ايمن فقد إتصلت بمحامي عبر الهاتف وذكرت له هذا الفصل فقال لي بالحرف " ياك شتي أنا محامي و الله معارف هادشي" !!
وعليه فأنا أستفيذ من حضارتكم و أقوم بكتابة الإنذارات و المقالات و أذهب إلى المحامي للتاشير عليها وهذا ما يدفعني إلى القيام بالإجراءات جميعها ،، أتمنى أن تفهمني استاذي الكريم .
وبعد هذا التوضيح أتمنى أن تجيبني على هذا السؤال بخصوص المسطرة التي سأتبعها :

1- أول خطوة : سأقوم بتوجيه إنذار بالإفراغ للإحتياج الشخصي مع منحه أجل 3 اشهر.
2- ثاني خطوة : بعد مضي 3 اشهر سوف اقوم برفع دعوى المصادقة على الإنذار بالإفراغ وفي المقال الإفتتاحي سأذكر فيه بأن المدعى عليه أغلق المحل لمدة تزيد على سنتين وهذا باعترافه حسب الثابت من محضر الخبرة ومن محضر تصريحات الأطراف الموقع عليه من طرفه.
3- ثالث خطوة : في الملتمسات سأاقول :
لأجله يلتمس العارض :
- الحكم بإفراغ المدعى عليه من المحل الكائن بالعنوان هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه .

هل هكذا ستكون المسطرة ؟
وجزاك الله خيرا لسعة صدرك

فاجأتني بكلامك.
وجوابا على سؤالك لا أجد علاقة بين قولك أنك تريد إفراغ المكتري للاحتياج وبين إشارتك في المقال إلى أنه أغلق المحل.
فما العلاقة بين هذا وذاك.
ثم هل الأمر يتعلق بمحل تجاري أو سكني؟

قبل أن أجيبك استاذي الكريم أود أن أذكر لك شيئا وهو أنني بعد قرائتي للمادة الثامنة من القانون 49.16 وبعد ذهابي إلى المحكمة التجاري سألت أحد القضاة فقلت له : استاذ ، طبقا للمادة 8 من القانون 49.16 الخاصة بحالات الحرمان من التعويض وبالضبط الفقرة السابعة منها والتي تنص على أن إغلاق المحل لمدة سنتين يتسبب في فقدان الأصل التجاري لعنصري الزبناء و السمعة التجارية فقال لي نعم فقلت له فإن المكتري قد اعترف أمام السيد الخبير بإغلاق المحل لمدة سنتين و أعطيته نسخة من الخبرة فقرءها وقال لي بالحرف "هدا هزو الما" ثم قال قم بعمل معاينتين لإثبات أن المحل لا يزال مغلق و أرسل له إنذار بالإفراغ طبقا للمادة 26 !!

* ملاحظة : المرجوا التركيز على عبارة : (أرسل له إنذار بالإفراغ طبقا للمادة 26 !!) !!!!!!!!!

هذا هو الحوار الذي دار بيني وبين أحد القضاة ،
الآن نأتي لأسئلتك :
سألتني أستاذي الكريم ما العلاقة بين هذا وذلك ،، اي ما العلاقة بين افراغ المكتري للإحتياج وبين الإشارة في المقال أنه أغلق المحل ؟
أولا أود أن أنقل لك المادة 8 من القانون 49.16 :

الفرع الثالث: الإعفاء من التعويض
المادة 8
لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:
7. إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل.

الجواب : يعني سأعطي المحكمة سبب مطالبتي للمكتري بالإفراغ وهو "الإحتياج" وبعد ذلك أدفع بكون المكتري قد فقد الاصل التجاري لأنه أغلق المحل لمدة سنتين !
(وهذا ظاهر كلام السيد القاضي بقوله أرسل له إنذار طبقا للمادة 26) !
سؤالك الثاني : المحل تجاري وليس سكني .

المهم من خلال ما سبق لديك الآن استاذي الكريم الوقائع التالية :
1- الدليل القاطع على إغلاق المحل لمدة سنتين وهو اعتراف المكتري أمام السيد الخبير وتوقيعه عليه.
2- الفقرة السابعة من المادة 8 من القانون 49.16

إذا :
كيف ستتم المسطرة هل كما ذكرت : ارسل إنذار للإحتياج مع إمهاله 3 اشهر ، ثم في الدعوى أدفع بأن المكتري قد فقد الأصل التجاري !!

و إلا المرجو إفادتنا أستاذ ايمن بارك الله فيك في الطريقة و المسطرة الصحيحة ؟

فهمت.
أنت تريد إفراغه لأنك في حاجة إلى محلك وتريد أن تتخلص من التعويض لأنه لم يبق هناك أصل تجاري.
ولكن نصيحتي أن مسألة إغلاق المحل يجب ألا تذكرها في المقال ابتداءا ، وإنما تثيرها بعد أن يطلب المدعى عليه التعويض عند الجواب على مقالك أو في مذكرة أخرى وتدلي بما يفيد صحة كلامك.
وتكتفي بذكر رغبتك في استعماله شخصيا.
إذن بدل عبارة الاحتياج بعبارة الاستعمال الشخصي حتى يكون السبب مطابقا لما ورد عليه النص في المادة 26 وحتى تخرج من متاهات طرح مناقشة عقيمة حول عدم وجود كلمة احتياج في الأسباب المؤدية للإفراغ.
واكتف في مقاله بأنك تريد استرجاع المحل للاستعمال الشخصي ولا تذكر شيئا عن الإغلاق حتى يتمسك المكتري بطلب التعويض.
أما الملتمسات فهي طبعا ما ذكرت آنفا ، أي المصادقة على الإنذار باإفراغ وإفرغ المدعى عليه من المحل مع ذكر عنوانه بالضبط هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه وتحميله مصاريف الدعوى.
واحرص على أن يتم تبليغ الإنذار بواسطة مفوض قضائي فذلك أفضل.
كما لا تنس الاطلاع على السجل التجاري للمحل لتبليغ الدعوى للدائنين المقيدين في السجل التجاري.

جزاك الله خيرا استاذ أيمن
بالنسبة للسجل التجاري فلدي نموذج "ج" وليس فيه أي دائنين مقيدين .

بقي إشكال واحد بارك الله فيك خاص بمعاينات المفوض القضائي لأن السيد القاضي الذي استشرته أكد لي على القيام بهذه المعاينات.
و الإشكال هو :
عنوان المدعى عليه الذي أرسل له الإنذارات و استدعاءات التقاضي بل ويستخدمه هو شخصيا هو كالتالي :
- بلوك الحسن تجزة 4 زنقة العباسيين رقم 72 اسفي .
الإشكال يكمن في الرقم (72) لأنه غير مكتوب على المحل وعندما قمت بإجراء أول معاينة انتقل المفوض القضائي فلم يجد الرقم (72) مكتوب على المحل فحرر محضر أنه لم يجد المحل الذي يتوفر على الرقم (72) مع العلم أني سألت في البلدية ولم يفيدوني بشيء وكل ما أخبروني به هو أن أقوم بكتابة الرقم (72) على المحل ! والمشكل إذا كتبته سيراه المكتري وسيعرف أنني أنا من كتبته وسيتفطن أن هناك مفاجأة أقوم بالتحضير لها وسيقوم بمسح الرقم بل قد يغير لون المحل بالكامل فأنا أعرفه جيدا !!
إذا هل تفاديا لهذه الإشكالية أقوم بوصف المحل بشكل دقيق كالتالي :
( المحل يوجد في الطابق الأرضي من المنزل المستخرج منه ثلاث محلات تجارية و أن المحل المراد معاينته و إثبات حالة إغلاقه هو المحل التجاري الأوسط )
هل أكتفي بذكر هذه الأوصاف فقط ، وهل هي فعالة في ظل غياب الرقم ؟
جزاك الله خيرا

هل هناك ترقيم لمحلين قبل محلك وبعده؟

لا ، فمنزلنا يحتوي على ثلاث محلات تجارية ليس مكتوبا عليها اي ارقام ومع ذلك فلها ارقام في الدعاوي ، وهي 35 و 72 و 41 ،
وكما قلت الارقام غير مكتوبة عليها