استشارة قانونية تجارية

ردا عن السؤالين في الموضوع السابق أخبركم سيدي بأنني لست برجل قانون وقد لا أحسن ترتيب الاحداث
عن السؤال الأول اوضح لكم أن العقار محل النزاع يحتوي على عدة محلات تجارية ولست أنا الوحيد به
في حين أن خصمي أنشأ تصميما لبناء محل تجاري واحد وهو تصميم لا يسمح بعودة جميع المكترين التجار لذلك أسس دفاعي طلبه على مقتضيات الفصل 20-5-55 و ذلك لاستحالة عودة المكترين مما يعد تدليسا وعلى ذلك أسسنا دعونا قصد الحكم لفائدتنا بتعويض كامل
لأجله استصدرنا حكما تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق الذي يمثل قيمة الأصل التجاري آنذاك.... علما أنه سبق الحكم علي بالإفراغ مع تمكيني من تعويض يوازي كراء ثلات سنوات
فقضت المحكمة بتحديد التعويض المستحق عن التدليس في مبلغ ثلاثون مليون سنتيم مع خصم ما سيق الحكم به لي طبقا للفصل 12-5-55 كما ورد بمنطوق الحكم دون ذكر سبب هذا الخصم في حيثيات الحكم وألفت نظركم أستاذي أنني بعد تصفحي لبنود ظهير 25-5-55 تبين لي في احدى فقرات شروحه أنه لايفترض الادليس في حالة الهدم واعادة البناء
أما عن السؤال الثاني فإن التعويض الذي حصلت عليه من المشتري الجديد هو التعويض الذي يوازي ثلات سنوات والذي تحول الى حجز لدى الغير من طرف المحكمة لكونه اشترى العقار مع تحمله لكل التبعات القانونية العالقة بالمحل
فهل تبقى لي من مطالبة في الموضوع وما هي الوسيلة القانونية لذلك
إني في انتظار جوابكم مع بساطتي في الطرح
وشكرا

معك حق.
لم يرد في ظهير 24 ماي 1955 أي نص يتحدث عن التدليس بل لم يوجد فيه نص يعطي الحق للمكتري في الحصول على تعويض في حالة ثبوت عدم صحة السبب،
ومرد ذلك حسب تحليلي لنصوص الظهير المذكور أن المكتري لم يكن مجبرا على الإفراغ إلا عند الشروع في الهدم وتوصله بالتعويض عن كراء ثلاث سنوات.
أما بعد إلغاء هذا الظهير وصدور القانون 49.16 وتنفيذه بظهير 18-07-2016 فقد جاء النص فيه واضحا على أنه " إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة، استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات المادة 7 . وتحدد المحكمة تعويضا احتياطيا كاملا وفق المادة 7 ، بطلب من المكتري، يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع."
بمعنى أن المشرع في القانون الجديد نص على أن عدم صحة السبب أو عدم إمكانية الرجوع لمحل بعد إعادة بنائه يعطي المكتري الحق في الحصول على التعويض الكامل وليس فقط تعويض كراء ثلاث سنوات.
وأعتقد والله أعلم أن قضيتك خضعت للقانون الجديد لأنها رفعت ربما بعد صدوره ولذلك طبقت المحكمة مقتضيات الفقرتين الأخيرتين من المادة 9 منه وأعطتك التعويض الكامل.
سألتني عن الوسيلة القانونية مع المشتري الجديد.
الجواب
إذا كان هناك ما يفيد تحمله بكل التبعات المتعلقة بالمحل قبل شرائه فيمكن رفع دعوى جديدة ضده بإلزامه بأداء ما سبق الحكم به على البائعين له - أي الثلاثين مليون- تنفيذا لالتزامه، مع الإشارة أن محاميكم يكون قد قصر إذا كنتم عالمين بالبيع وبالتزام المشتري خلال دعوى التعويض الأولى لأنه كان بإمكانكم إدخال المشتري في الدعوى وطلب الحكم على الجميع بالتضامن أو على المشتري فقط وتتركوا للمحكمة الفصل في هذا الطلب..

علاقة بالاستشارة المؤرخة في 19\9\2019 المتعلقة بالمحل التجاري الذي صدر علي حكم بافراغه لعلة الهدم واعادة البناءمقابل تعويض مالي زاءد مبلغ ثلاث سنوات عن الكراء في اطار مقتضيات ظ 55 القديم
وقدسلكت بشانه مسطرة الحجز التحفظي ضمانا لما حكم به لفاءدتي وذلك منذ سنة 2000 وظل كلانا في حالة صمت الى ان قام هو بعض الورثة ببيعه للغير ٠ هذا الاخير الذي بعد ان اشعرني طالبني بواجبات الكراء فقبلت واتقلت العلاقة الكراءية اليه
وللتوضيح فان بيع المحل تم بما له وماعليه من تحملات
وبعد مدة طالبني المالك الجديد ايضا بالافراغ مقابل عرض مالي فقبلت وافرغت المحل
ومجرد ماعلم المالك القديم بالامر عمد الى طلب رفع الحجز المامور به لفاءدتي .فاستانفته لعلة انه صدر ضمانا لماحكم لي من تعويضات باحكام قطعية سابقة ولايجوز تحويلها بين يدي الغير الذى هو المالك الجديد
الاستءناف لازال جاريا لحد الان حسب اعتقادي لان ما قضي لي به اصبح حقا مكتسبا بقوة احكام سابقة ضد مالك قديم ولا يجوز نقل هذه الصفة لطرف جديد ربطتني به صفة جديدة بعلاقة كراءية جديدة ؤشتان ما بين الصفتين
تساؤلاتي في الموضوع : هل يحق لي حاليا المطالبة بالمبالغ القديمة من المالك الاول مع ادخال من حولت اليه تلك المبالغ
....ثم هل بامكاني التقدم بدعوى في الموضوع ضد المالك القديم من اجل التدليس لكونه فوت المحل للغير بعد ان اوهمني واوهم العدالة برغبته في الهدم واعادة البناء
وهل يمكنني مقاضات المالك القديم لكونه اضر بي وبمصالحي عن سوء نية
وان عزمت مقاضاته عن التدليس فهل اقاضيه في اطار ظ 55 بمقتضيات القانون التجاري الجديد لكوني فقدت حاليا صفة التاجر
افيدوني جزاكم الله خيرا حتى لااسلك مسطرة خاسرة

فهمت من كلامك الأخير أنه حكم بإفراغك بسبب رغبة المالك القديم هدم المحل وإعادة بنائه، ولكن هذا الحكم لم ينفذ ولم يتم لا الإفراغ ولا الهدم، وبالتالي فإن تعويض الثلاث سنوات لاحق لك فيه إلا مقابل إفراغك وما دام أنك لم تفرغ من المحل فلاحق لك في المطالبة بهذا المبلغ.
بقاؤك في المحل وأداؤك الكراء للمالك الجديد يعني أن دعوى الإفراغ السابقة قد تم التنازل عنها ضمنيا وبأن المالك الجديد لم تعد له رغبة في الهدم .
قيامك بالحجز التحفظي على العقار ضمانا لكراء الثلاث سنوات ما كان يجب أن يحكم لك به لأن ضمانتك للحصول على المبلغ هو حقك القانوني في البقاء في المحل حتى يتم الشروع في الهدم بمعنى أن الإفراغ لا ينفذ إلا عند الشروع في الهدم وتسليمك التعويض وهو مقتضى ينص عليه القانون.
وبالتالي فإن الحجز لم يكن له أساس ويتعين رفعه.
التدليس في حقك لم يكن ليتحقق إلا في حالة إفراغك وعدم هدم المحل ، هنا يتحقق عدم صحة السبب أما وأنك لم تفرغ فإن من حق المالك العدول عن الحكم الذي حصل عليه وتفويت المحل.
المشتري الجديد يمكنه الاستفادة من الحكم السابق ويسلمك التعويض لأجل الإفراغ ثم الهدم . وإذا لم يفعل وفوت هو المحل للغير بعد إفراغك منه، وأكرر بعد إفراغك منه، آنذاك يكون لك الحق في متابعة المالك الجديد لأنه نفذ حكم سلفه ولم يلتزم بالسبب الوارد في الإنذار وهو الهدم وإعادة البناء.
ولذلك فلا يحق لك في مقاضاة المالك الجديد ما دام أنه لم يتم إفراغك من المحل.
وهذه معطيات لم توضحها في سؤالك السابق وكنا نعتقد أنه تم إفراغك.

شكرا سيدى ...
بخصوص السؤال الاول فعلا افرغت المحل للمالك الجديد بعد ان اصبحت ادفع له واجبات الكراء اى انتقلت العلاقة الكرائية اليه وبعدها عرض علي مبلغ مالي مقابل الافراغ
لكن رفع الحجز من طرف المالك القديم شمل استعادة المبالغ عن التعويض المحكوم لي والذي تم وضعه بين يدي الموثق الذي ابرم العقد ما بين المالك القديم والمشتري الجديد الذي سلمته المحل باتفاق مقابل مبلغ مالي.
مشكورين لو تفضلتم بناء على هذا الا ستدراك باعطاء رايكم