اشكالية عقد بيع مفتاح محل تجاري

الاشكالية استاد أيمن استعصت حتى أنستني طرح السؤال,وهي كالتاليوتنحصر في شقين,معالوضع في الاعتبار أن مالك العقار هو البائع في كلتا الحالتين
الحالة الاولى وهي عقد بيع مفتاح محل تجاري مع اشتمال نفس العقد على بنود للكراء وشروطه,
الحالة التانية وهي عقد بيع مفتاح محل تجاري دون دكر للكراء او تحديده اوحتى وجوده اصلا,سواء في نفس العقد أو عقد منفصل,
والسؤال في كلتا الحالتين هو نوعية هذا العقد وتؤويله المحتمل من طرف المحكمة,هل هو بيع لأصل تجاري؟؟ كما تفضلتم وقلتم ذلك مرارا بالرغم من عدم خضوع هذين العقدين للمواد 81 و 82 و 83 من مدونة التجارة والتي تنضم طريقة واسس بيع الاصل التجاري ابتداءا من عناصر البيع والتسجيل والتصريح والاشهار ,,,, وما إلى ذلك؟؟؟
ام قد يصنف كبيع للحق في الكراء؟؟؟ بالشكل الدي قد يفهم من الفقرة الثانية والثالتة من المادة 6 من قانون بيع العقارات والمحلات المعدة للاستغلال التجاري والصناعي والحرفي المصادق عليه أخيرا والذي سيدخل حيز التنفيد في شهر مارس المقبل إنشاء الله؟؟ ( مع العلم أن بيع الحق في الكراء قد يكون محصورا لفائدة المكتري فقط لاغير, وليس من حق مالك العقار تفويت هذا الحق, كما فهمت من المادة 21 من نفس القانون المعدل )
أم لديكم تصور ثالت استادي الجليل؟؟؟

عقد بيع مفتاح مع ذكر السومة الكرائية، ينظر فيه هل باع مالك العقار أصلا تجاريا أم باع محلا لم تسبق أن مورست فيه أي تجارة.
إذا كانت الحالة الأولى فإن هذا الأمر يتعلق ببيع أصل تجاري، ولا ينظر إلى مسألةإشهار العقد لأنها تهم الغير الذي لديه حقوق عل الأصل التجاري ( دائني الأصل التجاري) وبالتالي فإن هذا الأمر لا يؤثر في صحة البيع بين الطرفين.
والحالة الثانية تتعلق بعدم سبقية ممارسة أي تجارة بالمحل، وقد سبق أن وضحت أن المحكمة في إطار النزاع الذي قد يعرض عليها ستؤول طبيعة هذا العقد.
وقد تناول القانون الفرنسي الموضوع في إطار ما يسمى le pas de porte
وفيما يلي تعريف لهذا الحق ليقرب الفهم بالنسبة لك: ( إذا كان واجبا ترجمته فأنا مستعد)
Il s’agit de la somme versée par le locataire d’un bail commercial au propriétaire des locaux loués lors de l’entrée dans les lieux.

Ce droit d’entrée est qualifié juridiquement :

soit de supplément de loyer par lequel le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ;
soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ;
soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une indemnité d'éviction.
Il peut aussi être mixte (supplément de loyer et indemnité).
أما القانون المغربي فلم يتطرق للمسألة ولا علم لي بوجود قرار قضائي في المسألة

شكرا استاد على توضيحاتكم
وماذا بخصوص الشق الثاني من السؤال؟؟ عقد البيع المنفرد بدون كراء او حتى الاشارة له ؟؟

بالنسبة لهذه الحالة ينظر هل كانت هناك تجارة مورست بالمحل ففي هذه الحالة يعتبر الأمر بيعا لأصل تجاري وما على المشتري سوى نقل أصله التجاري إلى حيث يريد ولا حق له في المكوث في المحل.
أما إذا لم تكن هناك تجارة سابقة فهناك في نظري حالتان إما ان العقد باطل لانعدام المحل وإما أن الأمر يتعلق بتعويض عن الدخول للمحل كما في القانون الفرنسي ويتعين والحالة هذه تحديد بدل الكراء إما اتفاقا أو قضاء

استاد ايمن اريد ان اسالك والدي يملك محل تجاري في مدينة الرباط وقد اشتراه (ساروت) في عام 1994 عند امراة وليست صاحبة المنزل وللعلم والدي يملك السجل التجاري هل صاحب المنزل يملك الحق برفع دعوة واخراج والدي من المحل للعلم فهو يادي مبلغ 500 درهم شهريا لصاحب المنزل انتظر اجابتكم وشكرااا

في رأيي كون الوالد مكتري ويؤدي الكراء لصاحبه ومؤسس لأصل تجاري عل المحل المكترى فإن موقفه القانوني سليم, ورغم دلك فإن في استطاعة المالك استرجاع محله ولو كان مكريا قرن من الزمان, شريطة دفع تعويض لوالدك جراء فقدانه لاصله التجاري. مالم يقم والدك بما من شأنه ان يحرمه التعويض ,وهذا التعويض تحدده قيمته المحكمة اعتمادا على التصاريح الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة كما جاء في القانون الاخير المعدل والدي سيدخل حيز التنفيد ابتداءا من شهر مارس المقبل انشاءالله

أحسنت سيد كريم