تغير معالم محل (المرجو عدم النشر)
تحية طيبة،موضوع سؤالي يتمحور حول واقعة حصلت سنة 2002 حيث كنت خارج الوطن ولم تتمكن والدتي من الدفاع عن القضية بالشكل الصحيح لأن أحد طرفيها أحد اخوتها ياحسرة! وان ما جعلني من إعادة الإجراءات هو اطلاعي على قرار صادر عن محكمة النقض صادر سنة 2016 حول موضوع دعوى افراغ محل بعد تغيير معالمه حيث رفع المدعي دعواه سنة 2015 بينما التغييرات التي أجريت على المحل أحدثت سنة 2003 حيث اعتبر قرار محكمة الاستئناف ^^أن المدعي لم يرفع دعواه إلا سنة 2015 و بالتالي يعتبر موافقة ضمنية منه و أنه لم يعترض و ان سكوته يعتبر إقرار منه طبقا للفصل 38 من ق.ل.ع ^^لكن تعليل قرار محكمة النقض جاء على أن النزاع يجد أساسه القانوني في المادة 692 من ق.ل.ع و ليس الفصل 38 الدي يخص التصرفات القانونية و ليس الأعمال المادية فتم نقض القرار وبعد الإحالة قضت المحكمة بالإفراغ. و حيث ان هناك تشابه موضوع نازلتنا مع ما ذكر حيث أننا نملك خزين مكترى كان يجاور عقار اخ والدتنا حيث قام هادا الأخير بهدم الجدار الفاصل بينهما بدون موافقتنا و بتواطؤ مع المكتري منا بعد أن اشترى من عنده الحق في الكراء و ضمه إليه حيثم أصبح العقارين الدي كان لهما حدود عقار واحد وبعده قامت باجراء محضر معاينة و استجواب لاثبات التغييرات الحاصلة عن طريق المحكمة و عدة شكليات في الموضوع... المحامي تواطؤ و تلكئ في رفع الدعوى و انها لن تنجح الخ.
و حيث انه بعد اطلاعي على قرار محكمة النقض آنفا حيث كنت أعتقد أن لايمكن رفع دعوى الافراغ للتقادم بحيث أرسلنا له إنذار مؤخرا قصد ارجاع الحالة الى ما كانت عليه مع أمهاله 3 اشهر للقيام بدالك و الا سوف نرفع دعوى قصد الافراغ و بعد مرور 3 اشهر لم يستجب.
1-فما العمل الان؟نحن نتوفر على محضر معاينة و استجواب سنة 2002 و رسم الملكية يثبت الحدود و الجوار و بلان يبين كيف كان المحل سابقا قبل هدم جداره وضمه.
2- والدتي تسلمت منه مبلغ الكراء خلال الأنذار و بعده فهل يؤثر دالك على الدعوى في حالة رفعها؟ و شكرا.
.
0 تعليق
هل معناه أنه تم رفع قضية في نفس الموضوع وصدر فيها حكم، وهل تم استئناف الحكم المذكور،
المهم جوابي متوقف على معرفة ما إذا صدر حكم في الموضوع أم لا، لأن أي محاولة ثانية منك في نفس الموضوع ولو في ظل القرار الذي اطلعت عليه لن يفيدك لأن خصمك سيتمسك بشكل أكيد بسبقية البت.
5 تعليقات
ما دام أن الدعوى المزمع رفعها لن تواجه بسبقية البت، وما دمت قلت أن بيدك اجتهادا قضائيا صادرا عن محكمة النقض ذهب في اتجاه أن الإقرار الضمني المستخلص من الفصل 38 من قانون الالتزامات والعقود إنما يهم التصرفات وليس الأعمال المادية، وبالتالي فإن إمكانية تمسك خصمكم بالسكوت طول المدة اةاعتباره بمثابة إقرار ضمني على ما قام به لن يسمع منه استنادا لقرار محكمة النقض المذكور، الذي يجب الاستشهاد به والإدلاء به للمحكمة في حال تمسك بالإقرار الضمني، ولكنه سيتمسك بالتقادم.
وأرى أنه إذا ما تم الدفع به يمكن ان يجابه بكون الفعل لا زال قائما لحد الساعة، قياسا على الجريمة المستمرة، إضافة إلى أن التقادم يخص الدعوى الناشئة عن الالتزام وهذه دعوى منصبة على عمل تقصيري أساسه مخالفة القانون الذي يمنع إدخال التغييرات على محل الكراء، وليست مبنية على مخالفة العقد ، وبالتالي من حق المكتري طلب فسخ العقد بناء على تغيير معالم المحل ورفض إرجاع الحالة إلى ماكانت عليه خلال المهملة الممنوحة له، مع التركيز أن الحق في الدعوى أصبح قائما منذ رفض المكتري إرجاع الحالة وليس من تاريخ ارتكابه الفعل.
غير أنني لا أنصح باستعمال محضر المعاينة والاستجواب لسنة 2000 وإنما يجب تجديد محضر معاينة بتاريخ حديث مع تعضيده بتصميم المحل ( لا سيما إذا كان العقار محفظا)
اما توصل أمك بالكراء منه خلال فترة الإنذار فلا تأثير له على الدعوى المزمع رفعها ما دام أن نية المكتري في عدم إصلاح نتائج فعله لم تظهر إلا بعد انصرام أجل الثلاثة أشهر الممنوحة له وما دام الكراء قد تم استلامه قبل انتهاء المهلة المذكورة.
شكرا لكم على جوابكم القيم بقية نقطة صغيرة هي أن والدتي تسلمت الكراء بعد أنصرام أجل ثلاثة أشهر المضروب له في الانذار .
المسألة فيها نقاش قانوني، وكله يدور حول طبيعة المبالغ التي يتسلمها المكري بعد الإنذار، فهناك رأي يقول ألا حق له فيها لأن العلاقة الكرائية تنتهي الإنذار وحكم المحكمة المصادق على الإنذار ليس منشئا له وإنما هو كاشف عن انفساخ العقد، وأن كل ما يمكن ان يطالب به المكري هو التعويض عن الاحتلال، ورأي آخر يرى العكس.
وعلى كل حال حتى لو أثير الموضوع خلال الدعوى يمكن التمسك بأنه ما دام المكتري واضعا يده على العين المكراة فإن ما يتوصل به المكتري هو بدل أو تعويض عن استغلال المحل وأن كل ذلك لا يشكل إقرارا أو رضى على تغيير معالم المحل ما دام أن الدعوى رفعت من أجل الإفراغ، وهو ما يدل على عكس الإقرار المفترض، من خلال التوصل بالكراء.